방공제 면제 조건 3가지

1. 보증보험에 가입하는 경우

방공제 면제 조건 중 가장 일반적인 경로로 MCI 또는 MCG에 가입하면 은행이 부담할 위험을 보험사나 보증기관이 대신 지게 되고, 그만큼 공제 없이 대출이 실행됩니다.

2. 임대차가 설정될 수 없는 상태임을 확인하는 경우

소유자가 직접 거주하고 임차인이 없다는 것을 서류로 확인하면 처리 방식이 달라질 수 있습니다. 다만 이것만으로 완전히 면제되는지는 금융기관과 상품에 따라 다릅니다.

3. 물건 자체가 적용 대상이 아닌 경우

방공제는 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 부동산에만 해당합니다. 상가, 근린생활시설, 토지처럼 주거용이 아닌 담보는 애초에 공제 대상이 아니며, 오피스텔은 실제 용도에 따라 갈립니다.

세 가지 중 실무에서 대부분을 차지하는 건 1번으로 2번은 조건이 까다롭고, 3번은 해당되면 처음부터 문제가 되지 않겠죠.

그런데 여기서 한 가지 더 확인하셔야 할 것이 있습니다.

세 가지 조건에 해당하더라도, 방공제 면제 조건 결과는 상품에 따라 갈립니다.

같은 주담대라도 구입자금인지 생활안정자금인지에 따라 심사 기준이 다르고, 보증보험 연계 여부도 상품마다 다르게 설정되어 있습니다. 정책 목적으로 설계된 상품과 은행 자체 상품도 조건이 다르게 붙습니다.

더 헷갈리는 건, 같은 은행 안에서도 상품마다 다르다는 점으로 주담대 상품이 여러 개 있고 각각 연계 여부가 따로 설정된 경우가 있어서, “이 은행은 된다더라”는 말만 믿고 갔다가 다른 답을 듣는 경우가 생깁니다.

그래서 상담할 때는 은행이 아니라 상품 단위로 물어보셔야 합니다.

• 제가 신청하려는 이 상품은 방공제 면제가 되나요
• MCI 또는 MCG 연계가 가능한가요
• 제 조건에서 실제로 가입이 되나요

세 번째가 중요합니다. “가능합니다”라는 답이 조건부인 경우가 많거든요. 주택 수나 소득에 따라 제한이 붙을 수 있으니, 일반론이 아니라 내 상황에서 되는지까지 확인하셔야 합니다.

방공제가 왜 발생하는지, 지역별 금액이 얼마인지는 [방공제 뜻과 계산법]에서 확인하실 수 있습니다.

MCI·MCG를 통한 면제 구조

이 둘은 방공제 면제 조건 중 가장 실질적인 방법입니다. 개인당 4장 씩 총 8장을 쓸 수 있었지만 요즘은 정부 규제로 사실상 몇 번을 쓸 수 있다는 것이 의미가 없어졌는데요.

작동 원리

은행이 방공제를 하는 이유는 나중에 소액임차인이 생겼을 때 그 금액을 먼저 배당해야 하는 위험 때문으로 MCI(모기지신용보험)나 MCG(모기지신용보증)는 그 위험을 보험사 또는 보증기관이 인수합니다.

위험이 옮겨지면 은행은 미리 빼둘 이유가 없어지고, 그만큼 한도가 회복됩니다.

MCI와 MCG의 차이

방식이 다릅니다. MCI는 보험, MCG는 보증 형태로 처리되며 취급 기관과 세부 조건이 다르며 어느 쪽이 가능한지는 대출을 진행하는 금융기관과 상품에 따라 정해지므로, 해당 기관에 직접 확인하시는 것이 정확합니다.

보험료 부담

MCI는 은행이 보험료를 부담해 차주의 직접 비용이 발생하지 않는 것으로 알려져 있지만 상품과 기관에 따라 다를 수 있으니 상담 시 확인하세요.

한도 회복 폭

지역별 공제 금액만큼이 회복되는데요. 서울처럼 공제액이 큰 지역일수록 효과가 크겠죠.

한도가 부족하다는 말을 듣는 순간 내가 뭔가 잘못한 것 같은 기분이 듭니다. 하지만 이건 규정대로 계산된 결과일 뿐으로 규정 안에서 되돌릴 방법이 있다면 그걸 쓰면 됩니다.

방공제 면제 조건 해당하지 않을 때

만약 세 가지 방공제 면제 조건 중 어디에도 해당하지 않거나, 가입이 거절된다면 그때는 부족해진 금액을 어떻게 메울지가 문제가 됩니다.
남은 방법은 세 가지인데요. 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

시세 재산정 — 담보 평가액이 실제보다 낮게 잡혔다면 재감정을 요청할 수 있지만 비용과 시간이 들고, 반드시 올라간다는 보장은 없습니다. 아파트의 경우 KB시세가 기준이며, 보통 토지나 상가의 경우 많이 사용하는 방법입니다.

기존 대출 정리 — 선순위 잔액을 줄이면 그만큼 여력이 생기기 때문에 DSR에서 막힌 경우라면 기존 대출 정리는 가장 효과가 큽니다.

부족분만 별도 조달 — 1순위 대출을 유지한 채 남은 담보 여력으로 부족한 금액만 마련하는 방법으로 기존 대출을 해지하지 않아도 되는 구조는 [한도가 부족할 때 선택할 수 있는 방법]에서 계산 방식까지 확인하실 수 있습니다.

잔금일처럼 날짜가 정해져 있다면 서류 준비와 심사, 실행에 며칠이 필요한지 역산으로 계산하면 언제까지 결정해야 하는지가 나옵니다.

솔리스캐피탈대부는 이렇게 진행합니다.

1단계 – 확인
등기부등본과 주소만 주시면 신용조회 없이 가능 금액을 알려드립니다. (약 30분)

2단계 – 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.

3단계 – 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.