중도금 대출 이자 계산기 잔금 전환과 이자 계산법
아파트 분양을 받으셨다면 중도금 이자가 얼마나 나올지 계산해보셨을 겁니다. 회차별로 실행되니 계산이 복잡한데요. 그러나 진짜 문제는 이자가 아니라 잔금 시점입니다.
그 이유는 잔금 때 중도금 이자와 잔금, 취득세를 한꺼번에 납부해야 하고 잔금 대출로 전환할 때 한도가 예상보다 적게 나올 수 있기 때문입니다. 지금부터 중도금 이자 계산법부터 잔금 전환까지 순서대로 알아보겠습니다.
중도금 대출 이자 계산기 – 회차별로 나눠 계산해야 합니다
아파트 청약 당첨 후 중도금은 한 번에 납부하지 않고 보통 분양가의 10%씩 여섯 번에 걸쳐 실행되죠. 따라서 회차마다 이자 발생 기간이 다를 수 밖에 없는데요.
계산식은 단순한데요. 대출금 × 연이율 × (대출일수 ÷ 365)
1회차는 실행일부터 입주까지 전 기간 이자가 붙고, 6회차는 몇 달치만 붙습니다. 각 회차를 따로 계산해서 더해야 총 이자가 나오겠죠. 예를 들어 분양가 5억, 연 4.5%, 30개월 기준으로 계산해보겠습니다.
5개월마다 5,000만원씩 실행된다고 가정하면 1회차 562만원, 2회차 469만원, 3회차 375만원, 4회차 281만원, 5회차 188만원, 6회차 94만원으로 합계 약 1,969만원입니다.
회차별 실행일과 입주 예정일은 입주자 모집 공고문에 나와 있으며 청약홈에서도 확인할 수 있는데요. 금리를 모르시면 코픽스 금리에 1~2% 정도를 더해 대략 잡아보시면 됩니다.
중도금 대출 이자 계산기 확인할 수 없는 것
이자 금액을 확인하셨나요? 아파트 중도금 이자는 이자후불제로 잔금 때 한꺼번에 냅니다. 매달 안 내도 되니 부담이 없어 보이지만, 그 금액이 사라지는 게 아니라 미뤄놓는 것인데요.
앞의 예시로 잔금 시점에 필요한 돈을 함께 계산해보겠습니다.
- 5억 중 잔금 30% – 1억 5,000만원
- 중도금 이자 – 1,969만원
- 취득세(1.1% 가정) – 550만원
아파트 잔금 시 합계 약 1억 7,519만원이 필요하며 여기에 확장비와 옵션 비용이 더 붙습니다. 중도금에 포함되지 않고 잔금일에 한꺼번에 내는 항목이기 때문입니다.
중도금 이자를 건설사 또는 시행사에서 대납하여 무이자로 해주는 경우도 있는데요. 이자 부담이 없으니 유리한 건 맞습니다만 그 비용이 분양가에 반영되었을 수도 있습니다. 따라서 주변 시세나 비슷한 단지 분양가와 비교해보시는 게 좋습니다.
잔금 대출 전환에서 막히는 경우
아파트 입주 시점이 되면 중도금 대출은 잔금 대출로 전환되는데요. 그런데 중도금 전액이 잔금대출로 전환되지 않는다면 어떨까요? 그 이유는 완공된 아파트를 담보로 새로 대출을 심사 받기 때문인데요.
그 사이 규제가 바뀌었거나 특소득이 달라졌으면 문제가 될 수 있습니다. 앞의 예시로 계속 계산해보면 분양가 5억, 중도금 3억이 실행된 상태입니다.
LTV 70%를 적용하면 3억 5,000만원이 나옵니다. 여기서 방공제 5,500만원이 빠지면 2억 9,500만원입니다. 중도금 3억을 전환하는 데 500만원이 모자랍니다.
만약 규제지역이라 LTV 40%가 적용되면 자금은 더욱 부족하고 2억에서 방공제를 빼면 1억 4,500만원. 결국 1억 5,500만원이 부족합니다.
중도금 대출이 자동으로 잔금 대출로 연결되는 것이 아닙니다. 한도가 부족하면 그 차액을 현금으로 채워야 합니다. 잔금과 이자, 취득세에 이 금액까지 더해지는 거죠.
방공제가 왜 빠지는지, 지역별로 얼마인지는 [방공제 뜻]에서 확인하실 수 있습니다.
분양 계약 시점과 입주 시점 사이에 2~3년의 시간이 있습니다. 그 사이 규제가 여러 번 바뀔 수 있으니, 입주가 다가오면 잔금 대출 한도를 미리 확인해보시는 게 안전합니다.
잔금 대출로 부족한 금액이 생겼다면 남은 담보 여력으로 메우는 방법이 있습니다. 구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
내 경우엔 얼마나 부족할까요?
분양가와 중도금 실행액만 알려주시면 계산해드립니다.
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