경락잔금대출 모자라는 경우
경매 낙찰을 받으셨다면 이제 잔금을 마련할 차례입니다. 보통 잔금대출이 낙찰가의 80%까지 나온다고 하니 나머지 20%만 준비하면 될 것 같은데요. 하지만 계산대로 안 되는 경우가 있을 수 있습니다. 오늘은 이 대출의 한도가 어떻게 정해지며, 어떤 경우에 모자랄 수 있는지 정리했습니다.
경락잔금대출 한도는 두 기준 중 낮은 쪽
경락잔금대출 한도는 하나의 공식으로 정해지지 않습니다. 두 가지 경우를 각각 계산해서 낮은 쪽을 적용하도록 되어 있습니다. 먼저 감정가의 60-70% 그리고 낙찰가의 80% 중 작은 금액이 상한이 됩니다.
예를 들어 감정가가 3억, 낙찰이 2억 5천만원에 되었다면 아래와 같이 계산해볼 수 있습니다.
| 기준 | 계산 | 잔금 금액 |
|---|---|---|
| 감정가 기준 | 3억 × 60% | 1억 8,000만 |
| 낙찰가 기준 | 2억 5,000만 × 80% | 2억 |
| 최종 한도 | 둘 중 낮은 쪽 | 1억 8,000만 |
싸게 낙찰받으면 낙찰가 기준이 적용되고, 감정가에 가깝게 받으면 감정가가 기준이 됩니다. 여기에 DSR이 한 번 더 적용되는데요. 1금융권은 40%, 2금융권은 50% 수준이라 소득이 부족하면 더 깎입니다. 물론 지방의 경우 제한적으로 DSR을 풀어주는 경우도 간혹 있습니다.
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인수할 권리가 있으면 경락잔금대출 계산이 달라집니다
경락잔금대출 한도는 낙찰가를 기준으로 나옵니다. 그런데 낙찰 대금을 다 내고도 낙찰자가 따로 부담해야 하는 돈이 생기는 경우가 있습니다.
바로 대항력 있는 임차인이 대표적인데요. 낙찰 대금은 법원이 배당으로 나눠주는데, 임차인이 보증금 전액을 받지 못하면 그 차액을 낙찰자가 따로 지급해야 합니다. 금융사는 이 금액을 한도에 넣어주지 않습니다. 담보 가치와 별개로 낙찰자가 부담할 돈이기 때문입니다.
서울의 한 소형 아파트 실제 사례로 알아보겠습니다.
감정가 1억 3,000만원 물건이 유찰 끝에 9,079만원에 낙찰됐습니다. 감정가의 69.8% 수준이니 싸게 받은 것처럼 보이지만 선순위 임차인이 있었고 보증금은 1억 1,500만원으로, 대항력을 갖추고 있었습니다.
낙찰 대금에서 배당이 이루어집니다. 낙찰자가 9,079만원을 법원에 납부하면 그 돈으로 배당이 진행되는데, 법원 경비와 순위를 거치고 나니 임차인에게 돌아간 금액은 4,402만원이었습니다.
보증금에서 7,098만원이 모자랍니다. 임차인이 대항력을 갖고 있으니 이 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.
그래서 낙찰자가 내야 할 돈은 두 가지입니다. 법원에 낙찰 대금 9,079만원, 임차인에게 인수액 7,098만원. 합치면 1억 6,177만원입니다.
경락잔금대출을 최대로 받으면 어떻게 될까요? 감정가 1억 3,000만원의 60%는 7,800만원, 낙찰가 9,079만원의 80%는 7,264만원입니다. 낮은 쪽인 7,264만원이 한도입니다.
낙찰 대금 9,079만원에서 대출 7,264만원을 빼면 1,816만원이 부족합니다. 여기에 인수액 7,098만원을 더하면 8,914만원이 필요합니다. 입찰보증금 832만원은 이미 냈으니, 잔금일에 8,082만원을 더 마련해야 하죠.
총 투입액 1억 6,177만원은 감정가의 124%입니다. 감정가보다 비싸게 산 셈입니다.
대출 한도가 80%라고 해서 자기 자금이 20%만 필요한 것은 아닙니다. 입찰 전에 권리분석을 해야 하는 이유가 여기 있습니다.
인수 권리를 확인하는 방법은 [유치권 행사 뜻]과 [전세권 설정]에서 일부 다뤘습니다.
기한을 놓치면 보증금을 잃습니다
경락잔금대출이 일반 담보대출과 다른 또 하나는 시간입니다.
낙찰 후 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 통지합니다. 보통 한 달 안팎이고, 이 기한을 넘기면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다.
그래서 역산이 필요합니다.
입찰 전에 권리분석과 예상 한도를 확인하고, 낙찰 직후 금융사 상담을 시작합니다. 기한 2주 전에는 서류 제출이 끝나야 하고, 3~5일 전에 대출이 실행되어야 안전합니다.
낙찰받고 나서 알아보기 시작하면 늦습니다. 특히 인수 권리가 있거나 명도가 정리되지 않은 물건은 심사가 길어집니다.
취급하지 않는 물건도 있습니다. 유치권이 주장되어 있거나 권리관계에 다툼이 있으면 거절되는 경우가 많습니다. 입찰 전에 금융사에 물어보시면 가능 여부를 미리 알 수 있습니다.
낙찰 예정이신 물건의 예상 한도가 궁금하시다면 사건번호와 함께 문의해주십시오. 권리 상황까지 보고 말씀드립니다. 구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
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