유치권 행사 뜻 담보 가치에 어떤 영향을 줄까?
공사가 중단된 건물에 빨간 글씨로 “유치권 행사 중”이라고 붙은 걸 보셨을 겁니다. 경매 물건 정보에서 유치권 신고가 있다는 문구를 만나셨을 수도 있고요. 오늘은 유치권이 주장된 경우와 어떤 영향을 주는지 정리해보겠습니다.
유치권 행사 뜻 무엇을 근거로 점유하나
유치권은 받을 돈이 있을 때 그 물건을 붙잡아둘 수 있는 권리로 유치권 행사 뜻 이해도 그것을 행사한다는 말이겠죠. 보통 공사업자가 공사를 하고 건물을 지어줬는데 공사대금을 못 받으면, 돈을 받을 때까지 그 건물을 점유할 수 있죠. 차를 수리했는데 수리비를 안 주면 차를 내주지 않는 것과 같은 원리입니다.
다만 조건이 까다롭습니다. 민법이 정한 아래 요건을 모두 충족해야 성립합니다.
- 타인의 물건일 것
- 적법하게 점유하고 있을 것
- 그 물건에서 생긴 채권일 것
- 변제기가 도래했을 것
- 유치권 배제 특약이 없을 것
이 중에서 세 번째가 자주 문제가 됩니다. 채권과 물건 사이에 관련성이 있어야 하는데, 이걸 견련관계라고 부릅니다. 공사대금은 그 건물에서 생긴 돈이니 인정되지만, 임대차 권리금 반환청구권은 건물에서 생긴 채권으로 보지 않아 유치권 근거가 되지 않습니다.
단지 현수막을 걸었다고 권리가 생기는 것도 아닙니다. 요건을 못 갖춘 채 주장만 하는 경우가 실제로 많으며, 경매 실무에서 유치권 신고의 상당수가 인정받지 못하는 이유가 이것입니다.
그리고 시점도 중요한데요. 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 넘겨받았다면, 그 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 판례가 그렇게 정리하고 있습니다.
신용조회 없이 30분 한도 확인 ↘︎
카카오톡 상담
유치권이 주장되면 담보 가치가 무너집니다
유치권 성립 여부를 떠나, 유치권이 주장된 물건은 사실상 담보로 잡기가 어렵습니다. 이유는 회수에 문제가 있을 수 있기 때문입니다. 담보대출은 상환이 안 되면 경매로 회수하는 구조인데, 유치권이 인정되면 낙찰자가 그 금액을 떠안게 되기 때문이죠.
우선변제권은 없지만 돈을 받을 때까지 건물을 안 내주니, 결국 낙찰자가 해결하고 들어가야 하니까요. 그러면 아무도 제값에 사지 않고 유찰이 반복되고 낙찰가가 떨어집니다.
그래서 금액을 확정할 수 없다는 게 더 큰 문제입니다. 공사대금이 얼마인지, 그게 정말 유치권 근거가 되는지는 소송으로 가야 정리되는 경우가 많습니다. 담보를 평가하는 쪽에서는 얼마를 빼야 할지 판단이 되지 않죠.
그래서 유치권 신고가 있는 물건은 아예 취급하지 않는 곳이 대부분입니다. 성립 가능성이 낮아 보여도 마찬가지인데요. 분쟁이 있다는 사실 자체가 리스크이기 때문입니다.
경매 낙찰가로 담보 가치를 판단하는 방식은 [아파트담보대출한도]에서 자세히 다뤘으니 참고하시기 바랍니다.
소유자로서 유치권 행사 뜻
여기서부터는 소유자 입장에서 설명드리겠습니다. 공사대금 분쟁으로 유치권을 주장당하는 경우가 있습니다. 시공사와 금액이 맞지 않거나, 하자 문제로 대금 지급을 보류했더니 현수막이 걸리는 식이죠.
이럴때 자금 흐름이 막힙니다. 건물을 담보로 대출을 받아 공사대금을 정리하려 해도, 유치권이 주장된 상태라 대출이 안 나오며, 돈을 못 구하니 분쟁은 길어지고, 그사이 건물은 놀고 있습니다. 분쟁이 자금을 막고, 자금이 없어 분쟁이 길어지는 구조입니다.
따라서 우선 확인하실 것은 점유 여부로 유치권은 점유가 있어야 성립하고, 점유가 끊기면 소멸합니다. 실제로 그 사람이 건물을 점유하고 있는지, 언제부터인지가 첫 번째 쟁점입니다.
다음은 견련관계로 주장하는 채권이 정말 그 건물에서 생긴 것인지 따져봐야 하죠. 공사대금이라면 인정 가능성이 높지만, 다른 명목이라면 다툴 여지가 있습니다.
유치권 행사 뜻 관련, 이럴 때는 분쟁 해결이 먼저입니다. 유치권 부존재 확인 소송이나 합의로 정리한 뒤에 대출을 알아볼 수 있겠죠.
법률 상담이 필요한 영역이니 전문가를 먼저 찾아보시기 바랍니다.
유치권이 정리된 뒤에 담보 여력을 확인하고 싶으시다면 등기부등본과 주소만 주시면 30분 안에 계산해드립니다. 구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
