아파트 대출계산기 방공제 반영해야 합니다
아파트를 담보로 대출이 얼마나 나올지 계산기를 돌려보셨을 텐데요. 그런데 은행에서 받은 숫자와 안 맞는 경우가 많습니다. 그 이유는 대부분의 계산기가 방공제를 반영하지 않기 때문으로 시세에 LTV를 곱한 금액까지만 보여줍니다.
가끔 고객님들이 계산 결과를 들고 오셔서 “여기서는 이만큼 나온다는데요”라고 물으시는 분들이 계십니다. 그것은 계산기가 틀린 게 아니라 계산이 덜 된 것이죠.
아래 링크를 통해 방공제와 선순위까지 먼저 넣어보시고 설명을 읽으셔도 됩니다.
아파트 대출계산기 마다 결과가 다른 이유
아파트 대출계산기 같은 조건을 넣어도 결과가 다릅니다. 무엇까지 계산에 넣었느냐가 다르기 때문인데요. 보통 대출계산기의 기능은 아래와 같습니다.
- LTV까지만 계산 – 시세 × LTV로 가장 큰 숫자가 나옵니다.
- DSR까지 계산하는 곳 – 소득 대비 상환 능력을 반영하여 LTV 결과보다 작아지는 경우가 많습니다.
- 방공제까지 계산하는 곳 – 여기서 방공제를 빼서 실제 승인액에 가장 가깝습니다.
그렇다면 계산 결과를 볼 때 무엇을 빼고 계산한 건지 먼저 확인이 필요합니다. 만약 방공제가 안 빠진 숫자를 기준으로 자금 계획을 세우시면 실행 단계에서 수천만원이 비게 되겠죠.
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아파트는 방공제가 한 세대분만 빠집니다
방공제는 소액임차인의 최우선변제금을 미리 차감하는 절차로 임차인이 생길 수 있는 세대 수만큼 곱해지죠. 여기서 많이 생기는 오해가 다가구처럼 모든 가구를 곱하는 것이 아닐까? 인데요.
아파트는 다릅니다. 방이 세 개든 네 개든 한 세대가 통째로 사용하는 구조라, 방마다 따로 임차인이 들어올 수 없습니다. 그래서 한 세대분만 공제하는 것이 일반적입니다.
예를 들어 시세 10억인 서울 아파트를 계산해보겠습니다.
10억 → LTV 60% 적용 6억 → 방공제 5,500만원 차감 = 5억 4,500만원
다가구주택은 반대입니다. 건물 전체가 하나의 등기라 세대 수만큼 곱해집니다. 5세대면 2억 7,500만원이 빠지죠. 같은 시세여도 물건 종류에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
다세대주택(빌라)은 호실별 등기라 해당 호실 하나만 계산합니다. 상가나 근린생활시설은 주거용이 아니라 방공제 대상이 아니고요.
지역별 금액과 적용 기준은 [방공제 뜻]에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
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이미 대출이 있다면 계산이 달라집니다 아파트 대출계산기
아파트 대출계산기 모든 것을 다루지는 못하는데요. 아파트에 이미 근저당이 설정되어 있으면 그 금액을 빼야 합니다. 그런데 무엇을 빼느냐가 문제입니다.
대부분 대출 잔액을 넣으시지만 실무에서는 등기부등본에 설정된 채권최고액으로 뺍니다.
채권최고액은 실제 빌린 금액보다 크게 잡힙니다. 대출금의 110~130% 수준으로(대부업체는 150%) 설정되는 것이 일반적이죠. 3억을 빌렸어도 등기부에는 3억 3천에서 3억 9천 사이로 적혀 있을 수 있습니다.
예를 들어 시세 10억, 선순위 잔액 3억, 채권최고액 3억 6천인 경우
잔액으로 계산하면 6억 4,500만 − 3억 = 3억 4,500만원
채권최고액으로 계산하면 6억 4,500만 − 3억 6천 = 2억 8,500만원
6,000만원 차이입니다.
경매로 넘어갔을 때 1순위가 가져갈 수 있는 최대 금액이 채권최고액이라, 후순위 입장에서는 그만큼을 없는 셈 치고 봐야 하기 때문입니다.
저는 상담에서 잔액보다 등기부등본을 먼저 봅니다. 여기서 예상과 가장 크게 어긋나거든요. 만약 선순위가 있어 은행에서 어렵다는 답을 들으셨다면, 남은 담보 여력으로 부족분만 마련하는 방법이 있습니다.
구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
솔리스캐피탈대부는 이렇게 진행합니다
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2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
