갑구, 을구, 채권최고액 같은 낯선 말 등기부등본
등기부등본을 떼어보긴 했는에 무슨 말인지 잘 이해가 가지 않습니다. 하지만 대출을 알아보실 때 가능 금액은 여기서 나옵니다. 오늘은 어디를 봐야 하는지, 각 항목이 대출 한도에 어떤 영향을 주는지 알아보겠습니다.
등기부등본 어디서 떼고 얼마인가
등기부등본 열람과 발급은 인터넷등기소에서 바로 확인할 수 있으며 주소만 알면 되고 회원가입 없이도 가능합니다. 그리고 열람과 발급을 구분하셔야 합니다.
열람은 700원으로 내용을 확인만 하는 것이고, 발급은 1,000원으로 출력본을 받는 겁니다. 제출용이 아니라 내용 확인만을 위해서라면열람으로도 충분합니다.
등기부등본 확인에서 중요한 것은 말소사항 포함 여부인데요.
기본은 현재 유효한 권리만 보여주며 말소사항을 포함하여 확인하면 과거에 설정됐다가 지워진 내역까지 나오죠. 대출 상담에서는 말소사항 포함으로 발급하시는 게 좋습니다. 과거에 어떤 일이 있었는지가 판단에 영향을 주기 때문입니다.
물론 주민센터나 등기소를 방문하여 발급도 가능합니다.
갑구와 을구, 무엇이 다른가요?
등기부등본 구분은 세 부분으로 나뉩니다. 가장 먼저 표제부는 부동산 자체의 정보로 주소, 면적, 구조, 용도가 적혀 있죠. 여기서 확인할 건 건물 용도입니다.
주택인지 근린생활시설인지에 따라 대출 조건이 달라지며 만약 오피스텔이 업무용으로 되어 있으면 주택담보대출 대상이 아니라 사업자대출로 성격이 바뀔 수도 있습니다.
그 다음 갑구는 소유권 관련 내용으로 누가 주인인지, 언제 취득했는지가 나옵니다. 그리고 여기에 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 것들이 기록됩니다.
압류와 같은 항목들이 보이면 대출이 어렵습니다. 세금 체납으로 인한 압류, 채권자의 가압류, 경매 절차 개시는 모두 소유권에 문제가 있다는 신호로 담보로 잡아도 회수를 장담할 수 없기 때문입니다.
공동명의라면 지분도 갑구에 나오는데요. 각자 몇 분의 몇인지 확인할 수 있습니다.
마지막 을구는 소유권 외의 권리로 근저당권, 전세권, 지상권이 여기 기록되죠. 대출 한도 계산에서 가장 중요한 부분입니다.
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대출은 을구에서 한도가 결정됩니다
등기부등본 을구에 근저당이 있다면 다음 네 가지를 확인하셔야 합니다.
채권최고액 – 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액은 아니지만 이 금액을 기준으로 다음 대출의 기준이 됩니다. 채권최고액은 대출금의 110~130% 수준으로 설정되니 잔액보다 실제 큽니다. 자세한 내용은 [채권최고액 뜻]을 확인하세요.
순위번호 – 채권자의 1번, 2번 순서로 경매 시 먼저 배당받는 순서가 되고, 후순위로 들어가려면 앞선 순위를 모두 빼야 합니다.
접수일 – 각 권리의 설정된 날짜로 순위를 정하는 기준이면서, 방공제 금액을 정하는 기준이기도 합니다. 2019년에 설정된 근저당이라면 그때 당시 기준이 적용됩니다.
근저당권자 – 채권이 어느 금융사인지 알려줍니다. 1금융권인지 2금융권인지에 따라 대환 가능성이 달라집니다.
여기서 이미 말소된 권리는 빨간 줄이 그어져 있습니다. 이미 정리된 건이라 계산에 넣지 않겠죠. 다만 상환했는데 말소를 안 한 경우가 있으니, 줄이 없는데 이미 갚으신 건이 있다면 말소부터 하셔야 합니다.
그 절차는 [은행 근저당 말소 방법]에 정리해두었습니다.
만약 전세권이 설정되어 있다면 그 금액도 빠집니다. 임차보증금이 담보 여력에서 차감되는 구조는 [전세권 설정]에서 확인하실 수 있습니다.
등기부등본 하나로 한도 계산이 가능합니다
대출 한도가 실제로 어떻게 계산되는지 보시죠.
시세 6억 아파트, 을구에 1순위 근저당 채권최고액 3억 6천이 있는 경우라고 가정하면, 6억 → LTV 70% 적용 4억 2,000만 한도 → 채권최고액 3억 6천 차감 6,000만 → 방공제 5,500만 차감 후 남은 대출 한도는 500만원입니다.
이렇게 등기부등본 채권최고액 하나만 확인하면 바로 계산이 나옵니다. 여기에 주소로 지역을 알면 방공제 금액이 정해지고, 시세는 KB시세나 실거래가로 확인하면 됩니다.
저희가 상담에서 주소만 요청드리는 이유가 여기 있는데요. 이렇게 담보 기준 가능 금액을 계산하여 여력을 확인한 후 소득 서류나 신용조회를 하게 됩니다.
방공제가 지역별로 얼마인지는 [방공제 뜻]에서, 계산 전체 구조는 [아파트 대출계산기]에서 확인하실 수 있습니다.
내 물건은 대출 한도가 얼마나 나올까요? 주소만 주시면 30분 안에 계산해드립니다. 구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
