채권최고액 뜻 무엇일까요
내 아파트의 등기부등본을 떼어보니 실제 빌린 돈보다 큰 금액이 적혀 있습니다. 이것을 채권최고액이라고 하죠. 더 당황스러운 것은 대출을 일부 갚았는데도 등기부 숫자는 그대로이기 때문입니다. 그리고 추가 대출을 알아보면 여전히 그 금액만큼 빠지게 되죠. 오늘은 왜 이런 일이 생기는지 알아보겠습니다.
채권최고액 뜻 실제 빚과 다른 이유
채권최고액 뜻 무엇일까요? 이 담보로 보장할 최대 금액으로 지금 빌린 돈이 아니라 앞으로 발생할 수 있는 채무까지 포함한 한도를 뜻합니다.
이때 원금만 담보하는 게 아니기 때문에 더 크게 잡는데요. 이자, 연체이자, 경매 실행 비용까지 회수할 근거를 만들어두는 것으로 금융사마다 다르지만 대출금의 110~130% 수준이 일반적입니다.
1금융권, 2금융권은 110~130%, 대부업권은 150% 정도로 잡는 경우가 많습니다. 만약 3억을 빌렸다면 등기부에는 3억 3천에서 3억 9천 사이로 적혀 있게 됩니다.
근저당이 무엇이고 등기부 어디에 기록되는지는 [근저당 뜻]에서 정리했으니 참고하세요.
일부 갚아도 채권최고액은 그대로입니다
여기가 채권최고액 뜻 관련 많이 모르시는 부분일텐데요. 3억을 빌리고 채권최고액이 3억 6천으로 설정되어 있고 열심히 갚아서 잔액이 2억이 되었습니다.하지만 등기부에는 여전히 3억 6천이 적혀 있습니다.
채권최고액은 대출 잔액을 따라 자동으로 줄어들지 않습니다. 설정할 때 정한 금액이 그대로 유지되죠. 상환은 금융사와 나 사이의 일이고, 등기부 기록을 바꾸려면 별도의 등기 절차가 필요하기 때문입니다.
그래서 추가 대출에서 손해를 보게 됩니다. 잔액이 2억이니 담보 여력이 1억 늘었다고 생각하시겠지만, 후순위 계산에서는 여전히 3억 6천을 빼게 됩니다.
이것을 줄이려면 감액 등기를 해야 하는데요. 선순위 금융사에 요청해 채권최고액을 낮추는 절차인데, 등기 비용이 발생(5만원 정도)하는데 선순위 금융사가 응하지 않는 경우도 있습니다.
현실적으로는 전액 상환 후 말소하거나, 채권최고액을 그대로 둔 채 남은 여력으로 계산하는 쪽이 일반적인 것이죠.
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채권최고액 뜻 알면 계산이 달라집니다
실제로 얼마나 차이가 나는지 계산해보겠습니다. 시세 6억 아파트, 대출 잔액 2억, 채권최고액 3억 6천인 경우로 설정하면 아래와 같습니다.
시세 6억 → LTV 70% 적용한 한도 4억 2,000만 → 잔액 2억 차감한 대출 여력 2억 2,000만 → 방공제 5,500만원을 차감하면 남은 대출 한도 1억 6,500만원입니다.
하지만 채권최고액으로 계산하면 시세 6억 → LTV 70% 적용한 한도 4억 2,000만 → 채권최고액 3억 6천 차감한 남은 대출 여력 6,000만 → 방공제 5,500만 차감 후 실제 남은 대출 한도 500만원
무려 1억 6,000만원 차이가 나게 됩니다.
물론 실무에서는 두 번째가 기준이 됩니다.
경매로 넘어갔을 때 선순위 금융사가 가져갈 수 있는 최대 금액이 채권최고액이라, 뒤에 들어가는 쪽은 그만큼을 없는 셈 치고 봐야 하기 때문입니다.
그래서 상담 전에 등기부등본의 채권최고액부터 확인해야 합니다.
시세와 채권최고액을 넣어 직접 계산해보시려면 [아파트 대출계산기]를 이용하실 수 있습니다.
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2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
