근저당 뜻 그 금액이 무엇을 의미할까요
대출을 알아보다 보면 근저당이라는 말이 나옵니다. 아파트나 빌라의 등기부등본을 떼어보면 실제 빌린 금액보다 큰 숫자가 적혀 있어 당황하셨을 수도 있고요. 오늘은 근저당 금액이 무엇을 의미하며, 앞으로 받을 대출에 어떤 영향을 주는지 자세히 알아보겠습니다.
근저당 뜻 저당권과 무엇이 다른가
먼저 저당권은 내가 빌린 금액이 확정된 상태에서 잡는 담보로 1억을 빌렸으면 1억에 대한 권리를 설정합니다. 그러나 근저당권은 조금다릅니다.
앞으로 발생할 채무까지 미리 범위를 정해두는 방식으로 앞에 붙은 ‘근’이 그런 뜻입니다. 지금 얼마를 빌렸는지가 아니라, 최대 얼마까지 이 담보로 보장할 것인지를 정하는 것이죠.
그리고 그 최대 금액을 채권최고액이라고 하는데요. 그래서 등기부에 적힌 금액이 실제 대출금보다 큰 것입니다.
내가 1억을 빌렸는데 등기부에는 1억 2천이나 1억 3천으로 적혀 있을텐데요. 금융사마다 다르지만 대출금의 110~130% 수준으로 설정하는 것이 일반적입니다.
그렇다면 왜 더 크게 잡느냐, 원금 외에 이자와 연체이자, 실행 비용까지 담보 범위에 포함시키기 위해서인데요. 원금만 딱 맞춰두면 연체가 생겼을 때 이자를 회수할 수가 없으니까요.
이 차액이 나중에 문제가 되는데요. 추가 대출을 알아보실 때 실제 잔액이 아니라 등기부에 적힌 금액을 기준으로 계산되기 때문입니다.
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근저당 뜻 알았다면 등기부에서 확인하세요
내 아파트에 어떤 근저당이 잡혀 있는지는 등기부등본으로 확인할 수 있는데요. 인터넷등기소에서 700원이면 즉시 열람이 됩니다.
내 물건의 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데요. 아래 내용을 참고하시고 근저당은 을구에 기록됩니다.
- 표제부 – 건물의 위치, 면적, 구조
- 갑구 – 소유권 관련. 소유자, 압류, 가압류, 경매 개시
- 을구 – 소유권 외의 권리. 근저당, 전세권, 지상권
대출과 직접 관련된 건 을구로 여기에 근저당권이 순서대로 적혀 있습니다.
을구에서 확인할 네 가지
- 채권최고액 – 등기부상 담보 범위. 이 금액이 차감 기준입니다
- 근저당권자 – 어느 금융사가 설정했는지
- 접수일 – 설정된 날짜. 순위를 정하는 기준입니다
- 순위번호 – 1번, 2번 순서. 경매 시 배당 순서가 됩니다
또한 말소된 근저당은 빨간 줄이 그어져 있습니다. 이미 갚고 정리된 건이라 계산에 넣지 않으며 열람할 때 말소사항 포함으로 발급받으면 과거 이력까지 함께 볼 수 있으니 참고하세요.
특히 근저당 접수일도 중요합니다. 방공제 금액이 설정일 기준으로 적용되기 때문인데요. 2019년에 설정된 근저당이라면 지금 기준이 아니라 그때 기준이 적용됩니다.
이미 근저당이 있다면 한도는 얼마가 남을까
이 부분이 대출을 알아보실 때 가장 중요한 부분입니다. 이미 근저당이 설정된 집으로 추가 대출을 받으려면, 그 금액을 빼고 남은 여력만 쓸 수 있는데 얼마를 빼는지가 중요한 것이죠.
대부분 남은 대출 잔액을 생각하지만 실무에서는 등기부상 채권최고액으로 뺍니다.
시세 6억, 대출 잔액 3억, 채권최고액 3억 6천인 아파트로 계산해보면
6억 → LTV 70% 적용 4억 2,000만 → 채권최고액 차감 3억 6,000만 → 방공제 5,500만원 차감 후 남은 대출 한도 500만원
잔액 3억으로 계산했다면 추가 대출 여력이 6,500만원이지만 사실 남은 대출 한도가 500만원 뿐인 것이죠.
왜 잔액이 아니라 채권최고액으로 빼느냐면, 앞에서 설명드린 것 처럼 경매로 넘어갔을 때 선순위 금융사가 실제로 가져갈 수 있는 최대 금액이 그 금액이기 때문으로 뒤에 후순위로 들어가는 쪽에서는 그만큼을 없는 셈 치고 보는 것입니다.
실제 계산은 [아파트 대출계산기]에서 시세와 채권최고액을 넣어 확인하실 수 있습니다.
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