주거용 오피스텔 대출 지금 무엇부터 계산해봐야 할까?
투자 목적으로 사둔 오피스텔이 정부의 부동산 규제로 짐이 되게 생겼습니다. 주택 수에 포함되니 다른 집을 살 때 걸리고, 팔자니 사려는 사람이 없고, 임대를 놓자니 수익이 시원치 않습니다. 또한 종부세 대상이며 그사이 관리비와 이자는 매달 나갑니다.
오늘은 왜 이런 상황이 됐는지, 그리고 지금 대출을 고민하고 계시다면 무엇을 고려해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.
주거용 오피스텔 대출 세 방향이 모두 막혀있습니다
현재 오피스텔의 경우 여러가지 규제로 퇴로가 하나도 없습니다. 그에 따라 주거용 오피스텔 대출 또한 쉽지 않은 상황인데요. 하나씩 보면 각각 해결책이 있을 것 같은데, 문제들이 겹치니 빠져나갈 구멍이 없어보입니다.
먼저 주택 수에 포함됩니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 세법상 주택으로 간주되고 만약 다른 집을 사거나 기존 주택을 팔 때 다주택자로 분류되죠. 취득세 중과, 양도세 중과, 종부세까지 따라옵니다.
다음으로 현재 시장 상황에서 매도가 어렵습니다. 상황이 좋지 않으니 서로 정리하려고 하는데, 시장에 나온 물건이 늘어나니 가격은 내려가고 매수자도 쉽게 나타나지 않고 있습니다.
특히 오피스텔 가격이 최고점을 찍고 2022년부터 2024년 사이 매매가가 20~30% 하락한 지역이 많았습니다. 때문에 매수 수요가 붙지 않습니다.
가장 치명적인 것은 임대 수익도 기대만큼 안 나온다는 것인데요. 임차인 보호법이 강화되면서 계약 갱신과 임대료 인상에 제약이 생겼고, 관리비까지 감안하면 실질 수익률이 기대보다 상당히 낮아집니다.
결국 팔지도 못하고 굴리지도 못하는 상태가 되었고, 마치 토지가 거래 없이 묶이는 것과 비슷한 처지가 현재 상황인 것입니다.
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주거용 오피스텔 대출 다주택이면 1금융부터 막힙니다
주거용 오피스텔 대출 실행에 있어서도 상황에 따라 순서가 있습니다.
먼저 1금융권을 알아봐야겠죠. 금리가 가장 낮으니까요. 주거용으로 인정되면 가계자금 성격의 주택담보대출로 분류되어 조건도 나쁘지 않습니다.
문제는 다주택의 경우인데요. 규제지역 다주택자는 주택담보대출이 제한되고, 비규제지역이어도 한도가 크게 줄어들었고 여기에 오피스텔이 주택 수에 포함되니 그것 때문에 다주택이 되는 경우도 있습니다.
여기서 대출이 막히면 어쩔 수 없이 금리가 높은 2금융권이나 대부업체를 알아봐야 하며 실제로 이렇게 문의주시는 분들이 많습니다.
그 이유는 대부업체에서는 담보 가치만 보며 주택 수가 몇 개인지, 주거용인지 업무용인지로 판단하지는 않습니다. 매매 사례와 경매 낙찰가로 가치를 잡고, 거기서 선순위를 뺀 나머지가 주거용 오피스텔 대출 여력이 됩니다.
물론 차주의 신용, 소득, 통합 채무를 모두 고려하여 대출이 가능합니다.
오피스텔은 대체로 60~70% 선에서 가치를 판단하며 그 이유는 환금성이 떨어지기 때문인데, 자세한 이유는 [오피스텔 담보대출]에서 정리했습니다.
대출보다 먼저 고려해야할 오피스텔 보유 전략
솔직하게 말씀드리면 대출은 시간을 버는 수단이지 해결책은 아닙니다. 만약 매도 계약이 잡혀 있거나, 임차인이 들어올 예정이거나, 다른 자금이 확정되어 있다면 몇 달을 버티는 것이 맞을 수도 있습니다.
그런데 상황이 계속될 것 같다면 전략을 새롭게 고려해봐야 합니다. 이때는 매달 나가는 돈을 적어보시면 됩니다. 기존 대출 이자, 새로 받을 대출 이자, 관리비, 재산세와 종부세까지요. 그리고 이 상태가 1년, 2년 이어지면 총액이 얼마인지 보시는 겁니다.
그 금액이 지금 가격을 낮춰 파는 손실보다 크다면, 버티는 것이 답이 아닐 수 있습니다.
저희도 이런 경우에는 대출 진행을 권하지 않습니다. 대출을 받아 몇 달을 넘겨도 상황이 그대로면, 그때는 부담만 늘어난 채로 같은 결정을 하셔야 하니까요.
반대로 회수 시점이 명확하다면 후순위가 유용합니다. 매도가 예정되어 있거나 다른 자금이 들어올 계획이 있을 때, 그 사이를 메우는 용도로 좋은 대출이 될 수 있습니다.
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자세한 구조는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
