아파트와 달리 정해진 시세가 없는 토지 후순위 담보대출
땅은 있는데 이미 대출이 잡혀 있고, 은행에서 더이상 대출은 어렵다고 답을 들으셨을 겁니다. 그래서 추가로 얼마나 나올지가 가장 궁금하실 텐데요. 토지는 같은 땅이라도 어디서 보느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 그래서 판단 기준을 알고 계셔야 합니다.
담보대출 심사 실무를 하다 보면, 토지 평가는 아파트와 완전히 다른 작업입니다. 무엇을 보고 얼마로 정하는지, 그리고 어떤 땅이 어려운지 말씀드리겠습니다.
토지 후순위 담보대출 땅값을 무엇으로 정하나
아파트는 KB시세 하나면 끝납니다. 매매가 자주 일어나서 시세가 형성되어 있으니까요. 하지만 토지는 그런 게 없습니다. 그래서 토지 후순위 담보대출 시 여러 자료를 겹쳐서 볼 수 밖에 없는 것이죠.
- 공시지가 – 정부가 세금 매길 때 쓰는 기준으로 참고는 되지만 실제 거래가와 차이가 큽니다. 지역에 따라 실제 가격의 절반도 안 되는 경우가 있어서, 이것만으로는 판단이 안 됩니다.
- 실거래가 -가장 정확하지만 실제로 사고팔린 기록이니까요. 문제는 거래가 없는 지역이 대부분이라는 점입니다. 지방 토지는 4~5년 동안 거래 기록이 하나도 없는 경우도 흔합니다.
- 인근 부동산에 물어본 가격 – 동네 부동산에 문의를 하면 대부분 호가를 알려주기 때문에 이것은 파는 쪽 희망 가격이라 실제 거래되는 금액보다 높게 나옵니다.
- 경매 낙찰가 – 실거래가 잘 이루어지지 않기 때문에 실무에서 가장 중요하게 참고할 수 있습니다.
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왜 경매 낙찰가를 보나
담보대출은 못 갚았을 때 그 물건을 경매에 넘겨 돈을 회수하는 구조이기 때문에 그 지역 땅이 경매에서 실제로 얼마에 팔렸는지가 가장 정직한 기준이 됩니다.
일반적으로 경매 낙찰가를 참고하시려면 디스코와 같은 플랫폼을 참고하세요.
호가는 팔고 싶은 가격, 공시지가는 세금 기준입니다. 낙찰가는 누군가 실제로 돈을 내고 사간 가격입니다.
특히 거래가 끊긴 지역에서는 이게 유일한 실측 자료입니다. 근처 땅이 경매에 나왔을 때 몇 번 유찰됐는지, 처음 가격의 몇 퍼센트에 팔렸는지를 보면 그 동네 땅이 실제로 어느 수준에 소화되는지 알 수 있습니다.
유찰이 많은 지역은 그만큼 사려는 사람이 없다는 뜻이겠죠. 처음 가격의 절반 수준에 낙찰되는 지역이라면, 공시지가와 상관없이 그 수준으로 볼 수밖에 없습니다.
토지 후순위 담보대출 시 이 판단은 별도 비용을 들이지 않아도 되고요.
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토지 후순위 담보대출 이런 땅은 어렵습니다
먼저 말씀드리는 게 낫겠습니다. 토지 후순위 담보대출 사실 어려운 경우가 있습니다.
- 도로가 없는 땅(맹지) – 도로에 접하지 않으면 건축이 안 됩니다. 건축이 안 되면 살 사람이 없고, 경매에 넘어가도 계속 유찰됩니다. 그래서 지목과 무관하게 판단이 어렵거나 매우 가격이 늦습니다.
- 농업진흥지역 농지 – 거래 자체가 제한되어 있어 보수적으로 봅니다.
- 경사가 심한 임야 – 개발이 어려워 환가가 안 됩니다.
- 선순위가 이미 많이 잡힌 땅 – 이게 핵심입니다. 토지는 아파트보다 인정 비율이 낮게 잡히는데, 선순위까지 크면 남는 게 없습니다.
지목별로 대략 이 정도입니다. 대지·나대지는 70% 내외, 전·답은 60% 내외, 임야는 50~60% 수준이거나 취급이 어렵습니다.
예를 들어 계산해보겠습니다. 판단 시세 3억인 대지에 선순위가 1억 5천 잡혀 있는 경우입니다.
판단 시세 3억 → 70% 적용 2억 1,000만 → 선순위 차감 6,000만
여기서 하나 짚을 게 있습니다. 선순위는 실제 빌린 돈이 아니라 등기부에 적힌 금액으로 뺍니다. 1억 2천을 빌렸어도 등기부에 1억 5천으로 설정되어 있으면 1억 5천이 차감됩니다. 이 차이 때문에 예상보다 적게 나올 수 있습니다.
그리고 무리하게 잡지 않아야 합니다. 부동산이 하락하면 담보 가치가 떨어지는데, 한도를 꽉 채워두면 갚는 쪽도 빌려준 쪽도 곤란해지겠죠. 남는 금액이 적다면 그건 그 땅의 여력이 거기까지라는 뜻입니다.
토지 담보대출의 한도 산정 전반은 [토지담보대출한도]에서 확인하실 수 있습니다.
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