현행 방공제 금액 (2023년 2월 21일 이후 설정분)

먼저 방공제 금액 현재 기준부터 살펴보면 주택임대차보호법 시행령에 지역별로 정해져 있습니다.

서울특별시 – 5,500만원

과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 – 4,800만원
과밀억제권역은 수도권정비계획법 기준으로 인천광역시 대부분, 의정부·구리·남양주 일부·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥 일부가 들어갑니다.

광역시, 안산·광주·파주·이천·평택 – 2,800만원
과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외됩니다.

그 밖의 지역 – 2,500만원

서울과 그 밖의 지역이 3,000만원 차이입니다. 같은 시세, 같은 조건인데 지역만으로 한도가 이만큼 갈립니다.

그런데 기준일이 오늘이 아닙니다

여기가 핵심인데요. 시행령이 개정될 때마다 부칙에 이런 조항이 붙습니다. “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.” 조금 어렵죠?

풀어서 말하면 선순위 근저당이 설정된 날, 그때의 시행령 기준이 적용됩니다.

예를 들면 서울 아파트에 2019년에 1순위 근저당이 설정되어 있습니다. 지금 후순위를 알아보시면서 “서울 5,500만원”으로 계산하셨다면, 실제로는 3,700만원이 적용됩니다. 1,800만원 차이가 나죠.

저는 상담할 때 등기부등본의 근저당 설정일을 가장 먼저 봅니다. 시세보다 이게 먼저입니다. 방공제 금액 여기서 계산의 전제가 이미 달라지니까요.

설정일별 방공제 금액 알아보세요

내 물건에 적용될 금액을 직접 확인하실 수 있도록 구간별로 정리했습니다. 1순위 근저당 설정일이 어느 구간에 속하는지 보시면 됩니다.

2023.02.21 ~ 현재
서울 5,500만원 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만원 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만원 / 그 밖의 지역 2,500만원

2021.05.11 ~ 2023.02.20
서울 5,000만원 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,300만원 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,300만원 / 그 밖의 지역 2,000만원

2018.09.18 ~ 2021.05.10
서울 3,700만원 / 과밀억제권역·세종·용인·화성 3,400만원 / 광역시·안산·김포·광주·파주 2,000만원 / 그 밖의 지역 1,700만원

2016.03.31 ~ 2018.09.17
서울 3,400만원 / 과밀억제권역 2,700만원 / 광역시·세종·안산·용인·김포·광주 2,000만원 / 그 밖의 지역 1,700만원

2014.01.01 ~ 2016.03.30
서울 3,200만원 / 과밀억제권역 2,700만원 / 광역시·안산·용인·김포·광주 2,000만원 / 그 밖의 지역 1,500만원

2010.07.26 ~ 2013.12.31
서울 2,500만원 / 과밀억제권역 2,200만원 / 광역시·안산·용인·김포·광주 1,900만원 / 그 밖의 지역 1,400만원

2008.08.21 ~ 2010.07.25
과밀억제권역 2,000만원 / 광역시(군·인천 제외) 1,700만원 / 그 밖의 지역 1,400만원

구간마다 지역 구분 자체가 바뀐 것도 보이실 겁니다. 예를 들어 용인시는 2018년 개정에서 광역시 그룹에서 과밀억제권역 그룹으로 올라갔습니다. 같은 지역이라도 설정일에 따라 속하는 그룹이 다를 수 있다는 뜻입니다.

내 물건은 방공제 금액 얼마나 나올까요?
등기부등본만 있으면 30분이면 확인됩니다.
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계산 근거를 물어보셔야 합니다

한 가지 짚고 넘어가겠습니다. 상담 과정에서 방공제 금액 기준을 현행으로만 계산해 한도를 불러주는 곳이 있습니다. 실제보다 많이 나오니 고객 입장에서는 반갑죠. 그런데 실행 단계에서 숫자가 줄어듭니다. 그때는 이미 다른 곳을 알아볼 시간이 없고요.

그래서 한도 안내를 받으실 때 질문 하나를 더 하셔야 합니다. “근저당 설정일 기준으로 계산하신 건가요?”

이 질문에 명확히 답하지 못하는 곳이라면, 그 숫자를 그대로 믿기 어렵겠죠.

또 하나 놓치기 쉬운 부분은 방공제는 세대 단위로 계산됩니다. 아파트나 오피스텔처럼 한 세대짜리 물건은 한 번만 빠지지만, 다가구주택처럼 여러 세대가 들어갈 수 있는 물건은 세대 수만큼 곱해집니다.

서울 다가구주택에 5세대가 있다면 5,500만원 × 5 = 2억 7,500만원이 빠집니다. 시세가 높아도 한도가 거의 남지 않는 경우가 생기죠.

다가구와 다세대는 다릅니다.

다세대주택(빌라)은 각 호실이 별도 등기라 해당 호실 하나만 계산하지만 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 세대 수를 모두 반영합니다. 등기부등본 표제부(가장 앞쪽)에서 이 구분을 먼저 확인하셔야 합니다.

시행령에는 상한도 있습니다. 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 절반까지만 인정됩니다. 시세가 낮은 물건에서는 이 조항 때문에 실제 공제액이 표보다 적어질 수도 있는 것이죠.

지역별 금액을 확인하셨다면, 실제 한도 계산은 [방공제 계산 방법]에서 시세를 넣어 해보실 수 있습니다.

솔리스캐피탈대부는 이렇게 진행합니다

1단계 · 확인
등기부등본과 주소만 주시면 신용조회 없이 가능 금액을 알려드립니다. (약 30분)

2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.

3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.