빌라주택담보대출 내 빌라 감정가 알아보기
아파트는 시세가 있지만 빌라는 없습니다. 그 이유는 거래가 적어 가격이 형성되지 않기 때문인데요. 따라서 여러 자료를 모아 환산하는 작업을 합니다.
빌라 담보대출을 알아보시면 “감정가 기준”이라는 말이 나오는데요. 하지만 어떤 기준으로 감정가가 잡히는지 아무도 알려주지 않죠. 오늘은 금융기관에서 내 빌라를 얼마로 보는지, 그리고 왜 예상보다 낮게 나오는 함께 알아보겠습니다.
빌라주택담보대출 빌라 시세는 무엇으로 정하나
빌라는 아파트처럼 부동산원(감정원)이나 KB시세가 없기 때문에 빌라주택담보대출 가격을 판단할 때 쓰는 자료는 몇 가지가 있습니다. 하나만 보지 않고 여러 기준을 통해 통합적으로 판단해야 하죠.
- 시세 제공 서비스 – 하우스머치 같은 서비스가 빌라 시세 정보를 제공합니다. 기준점으로 삼기 좋습니다.
- 최근 실거래가 – 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인합니다. 같은 건물이나 인근 유사 물건의 거래 기록이죠. 가장 직접적인 근거가 됩니다. 다만 거래가 없으면 기록도 없죠.
- 경매 낙찰가 – 인근 빌라가 경매에 나왔을 때 얼마에 낙찰됐는지를 봅니다. 실제로 돈을 내고 사간 가격이라 담보 가치 판단에 중요합니다. 유찰이 반복되는 지역이라면 그만큼 환가가 어렵다는 뜻이고요.
- 현지 부동산 시세 – 인근 중개업소에 물어봅니다. 다만 알려주는 금액이 호가인 경우가 많습니다. 파는 쪽 희망 가격이라 실제 거래되는 금액보다 높게 나오는 경향이 있습니다.
따라서 빌라의 시세 결정은 지역에 따라 판단의 정확도가 달라져야 합니다.
수도권과 경기권은 거래가 어느 정도 있어 자료가 쌓여있지만 지방으로 갈수록 실거래 기록이 드물고 경매 사례도 적습니다.
참고할 자료가 부족하면 보수적으로 볼 수밖에 없게 되는데요. 같은 조건의 빌라여도 지방 물건의 평가가 낮게 나오는 이유가 여기 있습니다. 물건이 나빠서가 아니라 판단 근거가 부족해서입니다.
내 빌라는 어느 정도로 볼 수 있을까요?
주소와 등기부등본만 주시면 확인해드립니다.
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전세가가 높으면 유리합니다, 단 조건이 있습니다
빌라주택담보대출 실행을 위한 평가에서 전세가는 중요한 지표입니다. 전세가는 실제 거주할 사람이 지불 의사를 밝힌 금액이기 때문으로 호가는 파는 쪽 희망이지만, 전세 계약은 실제로 돈이 오간 거래로 그 지역에서 이 정도 주거 가치가 인정된다는 증거가 됩니다.
전세가가 높게 형성된 지역은 매매가도 어느정도 받쳐줍니다. 수요가 있다는 뜻이니까요.
다만 세입자가 있으면 얘기가 달라집니다. 경매로 넘어갔을 때 임차인이 먼저 배당을 받을 수 있기 때문에 임차보증금은 담보 여력에서 차감되거나 임차인이 있다면 대출 실행이 되지 않을 수도 있습니다.
정리하면 이렇습니다. 전세가가 높게 형성된 지역의 빌라인데 현재 공실이거나 소유자가 거주 중이라면 유리합니다. 반대로 높은 보증금의 세입자가 이미 있다면 담보 여력이 거의 남지 않을 수 있습니다.
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빌라주택담보대출 신축 빌라는 차이가 큽니다
빌라는 특성 상 신축 가격, 즉 분양가가 높습니다. 그리고 감가상각이 빠르게 진행이 되는데요. 아파트는 연식이 쌓여도 지가의 상승으로 가격이 유지되거나 오르는 경우가 많지만 신축 빌라의 프리미엄은 몇 년 안에 빠집니다.
따라서 빌라의 담보 평가는 대출은 몇 년에 걸쳐 나가는데 그 사이 가치가 떨어질 것이 예상되면 보수적으로 잡을 수밖에 없습니다.
그래서 신축 빌라를 분양가에 사신 분이 담보대출을 알아보시면, 예상보다 낮은 금액을 듣게 됩니다. 분양가와 평가액이 벌어지는 겁니다.
여기에 실거래 부족까지 겹칩니다. 신축은 거래 기록이 아직 없어 비교 대상이 분양 사례뿐인 경우가 많기 때문에 판단 근거가 부족하면 앞서 말씀드린 대로 보수적으로 감정이 되겠죠.
매수 직후에 담보대출을 계획하고 계시다면 이 차이를 미리 감안하셔야 합니다. 이 부분이 빌라주택담보대출 시 가장 오해하기 쉬운 부분입니다.
감정 전에 확인할 것
빌라는 아파트에 비해 물건 자체에 문제가 있는 경우가 많습니다. 하자 보수나 유지 관리에 어려움을 겪기 때문인데요. 몇 가지 서류를 통해서 미리 확인할 수 있습니다.
- 건축물 용도 – 건축물대장에서 주택으로 되어 있어야 합니다. 근린생활시설이 주거용으로 쓰이는 경우가 있는데, 이러면 주택담보대출 대상이 아닙니다.
- 위반건축물 여부 – 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으면 취급이 어렵습니다. 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우죠.
- 대지권 – 등기부등본에 대지권이 정상적으로 등기되어 있어야 합니다. 대지권이 없거나 미등기 상태면 담보 가치가 크게 떨어집니다.
- 선순위 권리 – 이미 근저당이 있다면 잔액이 아니라 등기부상 채권최고액으로 차감됩니다. 계산 방식은 [아파트 대출계산기]에서 확인하실 수 있습니다.
이 네 가지는 몇천원이면 확인됩니다. 건축물대장은 정부24, 등기부등본은 인터넷등기소에서 즉시 발급됩니다. 감정을 진행하기 전에 먼저 보시면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.
선순위가 있어 남는 여력으로 부족분만 마련해야 하는 경우라면 [후순위 담보대출]에서 구조를 확인하실 수 있습니다.
솔리스캐피탈대부는 이렇게 진행합니다
1단계 · 확인
등기부등본과 주소만 주시면 신용조회 없이 가능 금액을 알려드립니다. (약 30분)
2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
