더욱 어려워진 상가 후순위 담보대출
최근 상가를 담보로 후순위 대출을 알아보시는데 거절이 이어지셨을 겁니다. 아파트는 상대적으로 쉽지만 상가는 담보로서 성격이 완전히 다릅니다. 먼저 시세를 정하는 방식부터 다르며 특히 요즘은 취급 자체를 안 하는 곳도 늘고 있습니다. 왜 그런 것인지, 그리고 지금 상가 대출을 위해 알아야할 것들을 정리했습니다.
상가 후순위 담보대출 대부업체 기준은?
아파트는 KB시세가 있습니다. 같은 단지 같은 평형이 계속 거래되니 자연스럽게 가격이 형성되고 참고할 수 있는 신뢰를 갖게 되죠. 하지만 상가는 그런 기준이 없습니다.
또한 같은 건물이어도 층과 위치, 면적, 업종에 따라 가치가 다릅니다. 1층 코너와 3층 안쪽은 같은 평수여도 완전히 다른 물건이고 거래도 드물어서 비교할 사례가 마땅치 않습니다.
보통 임대수익에 따라 판단하면 되지 않느냐고 물으실 수 있는데요. 이 방식은 물론 상업용 부동산 평가에서 흔히 쓰는 방식이긴 합니다. 하지만 지금은 그 방법도 선택하기가 쉽지 않습니다.
임대료가 계약마다 다르고, 공실이 생기면 수익이 0이 되고 계약 기간이 끝났을 때 같은 조건으로 다시 채워질지도 알 수가 없습니다. 따라서 차주의 소득금액을 기준으로 대출을 고려해볼 수 있지만 그것도 한계가 있습니다.
변동이 크기 때문에 기준으로 삼기는 어렵다는 얘기입니다. 그래서 상가 후순위 담보대출 심사에서는 경매 낙찰 사례를 참고할 수 밖에 없습니다.
인근 상가가 경매에 나왔을 때 감정가 대비 몇 퍼센트에 낙찰됐는지, 유찰이 몇 번 있었는지를 확인하죠. 누군가 실제로 돈을 내고 사간 가격이라 가장 정직한 지표로 활용할 수 있습니다.
상권이 죽은 지역은 유찰이 반복되고 낙찰가가 크게 떨어지며 담보로 잡는 쪽에서는 그것이 회수 가능 금액이지만 회수 기간이 상당히 오래 걸릴 것이기 때문에 당연히 수익이 악화될 것입니다.
신용조회 없이 30분 한도 확인 ↘︎
카카오톡 상담
상가 후순위 담보대출 한도가 주택보다 낮은 이유
상가 후순위 담보대출 심사에 있어서 정확한 LTV를 말씀드리기 상당히 어렵습니다. 지역과 상권에 따라 편차가 너무 크기 때문인데요. 같은 시에 있는 상가여도 역세권 1층과 외곽 상층부는 판단이 완전히 다릅니다.
다만 주택보다 보수적으로 본다는 것은 분명한데요. 그 이유는 다음 세 가지입니다.
첫째, 수요의 성격이 전혀 다릅니다. 사람은 어디든 살아야 하니 주택은 수요가 사라지지 않지만 상가는 장사가 안 되면 아무도 찾지 않겠죠. 특히 요즘 온라인 거래가 늘면서 오프라인 매장 수요 자체가 줄어든 영향도 크다고 할 수 있습니다.
둘째, 공실 위험이 직접적인데요. 임차인이 나가면 수익이 끊기고, 관리비는 계속 나갑니다. 그 부담이 소유자에게 쌓이면 상환도 어려워집니다. 그래서 임차인의 업종도 고려할 수 있는데 병의원이 임차를 했다면 조금 긍정적으로 심사를 하는 경우도 있습니다.
셋째, 경기에 상당히 민감합니다. 주택 가격은 하락기에도 완만하게 움직이지만 상가는 상권이 무너지면 급격히 떨어지고 회복도 느린 모습을 보입니다.
심사에 시간이 많이 걸리는 것도 이 때문으로 아파트는 시세와 등기부만 보면 반나절이면 판단이 나오지만 상가는 상권을 봐야 하고, 임대 현황을 확인해야 하고, 인근 경매 사례까지 찾아야 합니다.
대부업체도 취급하지 않는 곳이 늘고 있습니다
지금 가장 현실적인 문제는 대부업체까지 상가 후순위 담보대출 진행을 하지 않는 곳이 늘고 있는 것인데요. 임대 시장이 어려워지고 오프라인 영업이 위축되면서, 상가를 아예 취급하지 않는 업체가 늘었습니다.
회수가 어려운 물건을 굳이 잡을 이유가 없기 때문인데요. 문제는 이것이 악순환이 된다는 점입니다.
취급하는 곳이 줄면 상가를 사려는 사람도 대출을 못 받고 매수가 줄면 거래가 줄고, 거래가 줄면 가격이 더 내려갑니다. 그러면 담보로 보는 눈은 더 보수적이 되고, 취급처는 또 줄어듭니다.
그래서 시간이 지날수록 상가 시장이 더 어려워질 것으로 보는 이유입니다.
그래서 상가를 담보로 자금 계획을 세우고 계신다면, 당분간 더 좋은 상황이 오기는 어려울 것이라는 점과 지금 기준으로 냉정한 판단하시는 것이 필요합니다.
우선 하실 일은 내 물건이 어디에 해당하는지 확인하는 것입니다.
- 상권이 유지되고 있는가
- 임차인이 있는가, 계약 기간은 얼마나 남았는가
- 인근 상가가 경매에서 어떻게 소화됐는가
- 선순위가 얼마나 잡혀 있는가
이 네 가지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 하지만 일반적인 기준으로 미리 포기하거나 기대하지 마시고, 물건을 놓고 면밀하게 확인해보시는 것이 바람직합니다.
인근 경매 결과는 대법원 법원경매정보에서 무료로 조회하실 수 있으며 경매 낙찰가로 담보를 판단하는 방식은 [아파트담보대출한도]에서 정리했습니다.
내 상가 후순위 담보대출 어떻게 볼 수 있을까요? 주소, 임대 현황만 주시면 확인해드립니다.
자세한 문의는 [후순위 담보대출]에서 보실 수 있습니다.
