세입자 전세권 설정 동의 요구에 대출이 막힐까?
세입자의 전세권 요구로 만약 동의하면 나중에 대출에 영향이 있지 않을까요? 사실 설정 자체가 대출을 막지는 않지만 중요한 것은 확정일자와 어떻게 다른지, 실제 집주인 입장에서 무엇을 따져야 하는지 알고 계셔야 합니다.
전세권 설정 확정일자와 무엇이 다를까?
전세권 설정 그리고 확정일자 모두 보증금을 지키는 장치인데 다른 것은 방식입니다. 먼저 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 것인데요.
전입신고 이후 주민센터에서 받을 수 있으며 집주인의 동의도 필요 없습니다. 다만 전입신고와 실제 거주가 함께 있어야 효력이 생깁니다.
그리고 전세권 설정은 등기부 을구에 기록하는 방식으로 등기를 마치면 전입이나 거주 여부와 관계없이 효력이 유지되며 만약 보증금을 못 받았을 때 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
대신 설정에 집주인 동의가 반드시 필요하고 등기 비용도 필요합니다. 등록세와 법무사 비용이 필요한 것이죠. 따라서 세입자 입장에서는 전세권이 유리하지만, 비용과 동의 문제로 대부분 확정일자를 택하는 경우가 훨씬 많습니다.
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대출을 막는 건 전세권 보다 보증금 액수
임차인이 있는 상태에서 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으려 할 때 무엇이 필요할까요? 가장 중요한 임차보증금은 전세권이든 확정일자든 담보 여력에서 차감이 되겠죠.
경매로 넘어가면 임차인이 먼저 배당 순위를 갖게 되니까요. 이러한 배당 순위의 기준인 확정일자는 등기부에 안 나타날 뿐, 전입세대열람원과 임대차계약서로 확인할 수 있습니다.
예를 들어 시세 5억 아파트에 전세보증금 3억이 있는 경우에 LTV 70%를 적용하면 3억 5,000만원의 한도로 볼 수 있지만 보증금 3억을 차감하여 남은 한도를 5천만원으로 볼 수 있습니다.
만약 임차인이 없다면 방공제 5,500만원만 차감하여 2억 9,500만원의 한도가 있었겠죠.
방공제는 앞으로 생길 수 있는 소액임차인에 대비해 미리 빼두는 금액인데, 이미 임차인이 있으면 그 보증금이 직접 차감됩니다. 방공제가 무엇이고 지역별로 얼마인지는 [방공제 뜻]을 참고하세요.
따라서 전세권 설정 동의로 대출이 막히는 것이 아니라 보증금 때문에 담보 여력이 줄어든 것입니다.
전세권 설정, 동의할지 판단하는 기준은?
세입자가 전세권 설정 요청을 한다면 혹시 모를 후순위 대출 상황을 위해서 무엇을 기준으로 판단하는 것이 좋을까요?
대출 심사 실무자 측면에서는 전세권 쪽이 판단하기 수월합니다. 등기부에 금액과 순위가 명확히 적혀 있으니 계산할 것이 분명하죠. 확정일자는 서류를 따로 확인해야 하고, 다가구주택이라면 선순위 임차인을 전부 파악해야 해서 시간이 더 걸립니다.
그래서 전세권 설정 동의 여부는 아래 기준으로 판단하시기 바랍니다.
- 세입자와의 관계를 어떻게 가져갈 것인가
- 설정과 말소 비용을 누가 부담할 것인가
- 계약 종료 시 말소 절차를 어떻게 처리할 것인가
이중에서 세 번째가 실질적으로 가장 중요합니다.
전세권은 자동으로 사라지지 않기 때문에 보증금을 돌려준 뒤 말소 등기를 해야 하는데, 세입자가 협조하지 않으면 절차가 복잡해지므로 임대차 계약서에 보증금 반환과 동시에 말소한다는 조항을 넣어두시면 나중에 수월합니다.
만약 전세권 설정 후 말소하지 않고 두면 등기부에 계속 남아 다음 대출이나 매매에서 걸림돌이 됩니다. 근저당과 같은 문제죠. 절차는 [은행 근저당 말소 방법]과 비슷하니 참고하시기 바랍니다.
