아파트지분담보대출 가능한가요?
공동명의 아파트인데 배우자 동의 없이 대출을 받고 싶어 지분담보를 알아보고 계실 겁니다. 내 지분만 담보로 잡으니 다른 사람에게는 영향이 없을 것 같죠. 하지만 상환이 막히면 집 전체가 경매로 넘어가는 구조이며, 그 과정에서 다른 공유자가 알게 되서 막연히 쉬운 상황은 아닙니다.
오늘은 현재 소유 지분이 얼마로 평가되는지, 상환이 막히면 어떻게 되는지, 그럼에도 쓸 수 있는 경우는 언제인지 자세하게 정리했습니다.
아파트지분담보대출 1/2 지분은 시세의 50%가 아닙니다
가만히 생각해보면 아파트지분담보대출 가능성에 대해서 시세 6억 아파트의 절반 지분이면 3억으로 평가될 것 같지만 사실 그렇지 않습니다.
그 이유는 지분만 경매에 나오면 사려는 사람이 거의 없기 때문입니다. 낙찰받아도 집을 통째로 쓸 수 없고, 팔 수도 없고, 다른 공유자와 협의해야 하니까요. 경매 시장에서 지분 물건은 유찰이 반복되고, 감정가의 절반 이하로 떨어지는 경우가 그래서 생깁니다.
따라서 아파트지분담보대출을 해주는 쪽에서는 그 낙찰가가 회수 가능 금액이기 때문에 지분의 가치를 상당히 할인해서 볼 수 밖에 없는데요. 시세 절반의 60~70% 수준이거나 그보다 낮게 말이죠.
또한 지분 대출을 아예 취급하지 않는 곳도 많습니다. 회수가 복잡하고 시간이 오래 걸리기 때문입니다.
마지막으로 누구와 공동명의인지에 따라 판단이 다릅니다. 부부 공동명의는 이해관계가 대체로 일치하지만, 형제간이나 상속으로 여러 명이 나눠 가진 물건은 그렇지 않습니다. 공유자가 많을수록 나중에 정리하기 어려워지니 평가도 보수적이 될 수 밖에 없습니다.
신용조회 없이 30분 한도 확인 ↘︎
카카오톡 상담
아파트지분담보대출 상환이 막히면 집 전체가 경매에 들어갑니다
아파트지분담보대출 시 담보를 “내 몫만 거는 것”으로 생각하시면 안 됩니다. 그 이유는 법적 절차를 보시면 이해가 될 수 있습니다.
먼저 내 지분만 경매에 나옵니다. 금융사가 신청하면 법원이 다른 공유자에게 통지합니다. 이 시점에서 배우자나 가족 등 다른 지분권자가 알게 되겠죠.
그 사실을 인지한 다른 공유자는 그 지분을 먼저 살 수 있습니다. 우선매수권이라는 제도로 낙찰가와 같은 금액을 내면 제3자보다 먼저 가져갈 수 있는 것으로 돈이 있다면 집을 지킬 수 있는 마지막 기회인 셈이죠.
그 돈이 없어서 지분을 살 수 없으면 제3자가 낙찰받습니다. 그런데 낙찰자는 지분만 받은 상태라 집을 쓸 수도 팔 수도 없습니다. 그래서 공유물분할청구 소송을 냅니다. 법원이 현물로 나눌 수 없다고 판단하면 집 전체를 경매에 붙여 대금을 나누라고 판결합니다.
이 전체 경매에서는 공유자 우선매수권이 인정되지 않는데요. 대법원 판례가 그렇습니다. 집이 통째로 또 다른 제3자에게 넘어가는 겁니다.
이러한 과정 이전에 금융사가 직접 집 전체를 경매에 넘길 수는 없습니다. 대법원이 그 경로를 막아뒀습니다. 다만 낙찰받은 제3자가 공유자 자격으로 청구하니 결과적으로 같은 결과를 맞이 합니다.
정리해보면 내 지분을 담보로 잡았지만, 상환이 막히면 다른 공유자의 몫까지 경매로 넘어갈 수 있고 그 과정은 다른 공유자에게 전부 통지됩니다. 모르게 받았다면 가장 나쁜 방식으로 알려지는 셈입니다.
그럼에도 지분 담보대출을 할 수 있는 경우
여기까지 읽으시면 하지 말라는 얘기 같으실 텐데, 그렇지는 않습니다. 조건이 맞으면 유용하게 사용할 수 있습니다.
먼저 회수 시점이 명확할 때로 몇 달 뒤 매도가 예정되어 있거나 확정된 자금이 들어올 계획이 있다면, 그 사이를 메우는 용도로 쓸 수 있습니다. 상환이 막힐 일이 없으니 위에서 말씀드린 절차도 시작되지 않겠죠.
또한 다른 공유자가 알고 있을 때인데요. 배우자가 동의한 상태라면 애초에 지분담보가 아니라 배우자의 담보 제공으로 전체를 담보로 할 수 있습니다. 평가도 높게 나오고 조건도 유리하며 결국 지분담보는 동의를 받기 어려운 상황에서 쓰는 차선책이어야 합니다.
만약 필요 금액이 작고 기간이 짧을 때라면 유용할 수 있는데요. 아파트지분담보대출 지분 담보는 가치가 할인되니 큰 금액은 나오지 않습니다. 그 범위 안에서 짧게 쓰고 정리하는 구조라면 문제가 생길 여지가 적다고 할 수 있겠습니다.
저희도 상환 계획이 서지 않으면 진행을 권하지 않습니다. 지분담보는 특히 그렇습니다. 상환이 막혔을 때 영향이 본인에게만 미치는 것이 아니기 때문입니다.
공동명의 담보 전반은 [여성무직자대출]에서 다뤘고, 지분 외 담보 여력 계산과 상담 신청은 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
