아파트 보다 어려운 상가주택 후순위 대출 심사
상가 주택의 경우 서로 성격이 다른 상가와 주택이 섞여 있어 단순하게 아파트처럼 시세만 보고 판단할 수가 없습니다. 더욱이 아파트와 같이 거래가 활발하지 않아 환금성도 떨어지기 때문에 담보 대출에 있어서 승인이 쉽지 않습니다. 오늘은 상가주택 대출에 있어서 확인해야 할 것들과 왜 시간이 오래 걸리는지 알아보겠습니다.
상가주택 후순위 대출 한 등기에 두가지 물건
상가주택은 겉으로는 건물 하나지만 담보로 볼 때는 다릅니다. 따라서 상가주택 후순위 대출 승인에 있어서 주거 부분과 상업 부분의 평가 기준이 완전히 다릅니다.
주택은 사람이 살아야 하니 수요가 사라지지 않지만 상가는 장사가 안 되면 찾는 사람이 없어지기 때문에 같은 건물 안에 있어도 이 둘의 위험도가 다르죠.
어느 쪽 비중이 큰지에 따라 전체 판단이 달라질 수 있는데요. 1층 상가가 작고 위층 주거가 넓은 건물과, 상가 비중이 큰 건물은 다르기 때문에 건축물대장에서 용도별 면적을 꼭 확인해야 합니다.
그리고 건물 전체가 하나의 등기로 아파트나 오피스텔처럼 호실별로 나뉘어 있지 않기 때문에 일부만 담보로 잡거나 일부만 처분하는 것이 불가능합니다.
상업 부분을 어떻게 평가하는지는 [상가 후순위 담보대출]의 내용을 참고하시기 바랍니다.
복잡한 임차인 확인도 걸림돌, 상가주택 후순위 대출 허들
상가주택 후순위 대출 심사에서 시간을 가장 많이 쓰는 부분은 바로 임대차 현황입니다. 주거와 상가 양쪽에 임차인이 있을 수 있는데요. 위층에 세입자가 여럿이고 1층에 상가 임차인이 따로 있는 경우가 흔하죠.
이때 모든 세입자의 보증금은 합하여 담보 여력에서 차감되는데 경매로 넘어가면 임차인들이 먼저 배당받기 때문으로 세대가 많을수록 차감되는 금액도 커질 것입니다.
주거 부분에는 방공제도 빠지는데요. 다가구 형태라면 세대 수만큼 곱해지니, 세대가 많은 건물일수록 차감액이 커집니다. 계산 방식은 [방공제 뜻]에 정리해두었습니다.
따라서 서류가 많이 필요합니다.
- 건축물대장 (용도별 면적)
- 전입세대열람원 (주거 임차인 현황)
- 임대차계약서 (주거·상업 전부)
- 등기부등본 (선순위 채권최고액)
임차인이 여럿이면 계약서를 모두 확인해야 하고, 그 과정에서 며칠이 걸릴 수도 있습니다. 아파트처럼 반나절에 답이 나오기가 쉽지 않은 현실적인 상황입니다.
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사려는 사람이 제한적인 상가주택의 근본적 원인
상가주택 후순위 대출 자체가 어려운 근본 이유는 비교할 매매 사례가 없는 것입니다.
아파트는 같은 단지 같은 평형이 계속 거래되니 시세가 형성되지만 상가주택은 건물마다 층수도, 용도 비율도, 상권도 다르기에 같은 동네에 비슷한 건물이 있어도 조건이 똑같지는 않습니다. 다만 가늠할 뿐인 것이죠.
그리고 매수자층이 애매한 것도 걸림돌입니다. 집을 사려는 사람은 아파트나 빌라를 우선 고려합니다.
상가에 투자하려는 사람은 수익형 상가를 찾기 때문에 상가주택은 그 둘 어느 쪽에도 딱 맞지 않습니다. 주거와 임대 수익을 동시에 원하는 사람만 찾는데, 그 수요가 사실 두텁지 않습니다.
경매에 나와도 마찬가지인데요. 아파트는 입찰자가 여럿 붙지만 상가주택은 한두 명이거나 유찰이 반복됩니다. 대출 심사를 하는 입장에서는 직접적인 위험요소입니다.
그래서 인근 경매 낙찰 사례를 참고할 수 밖에 없는데요. 실제로 몇 명이 입찰했고 감정가 대비 얼마에 팔렸는지가 그 지역 상가주택의 환금성을 보여줍니다.
따라서 일반적인 기준으로 미리 판단하지 마시고 물건을 놓고 확인해보시는 것이 순서입니다. 같은 상가주택이어도 결과는 크게 갈릴 수 있는 것입니다.
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