토지 후순위 대환 만기 일부 상환 가능성
담보대출 만기가 다가오면서 금융사로부터 일부를 갚으라는 통보를 받을 수 있는데요. 연체한 적도 없는데 왜 연장이 어려울까요? 그 이유는 최근 담보 가치가 떨어졌기 때문입니다. 오늘은 왜 이런 일이 생기는지 그리고 대환은 어떻게 해야하는지 알아보겠습니다.
토지 후순위 대환 담보의 가치가 떨어지고 있습니다
최근 토지의 담보 평가가 내려가는데는 이유가 있습니다. 먼저 농지의 매수자가 줄었습니다. 농지법이 강화되면서 일반인의 전답 매수가 어려워졌으며 영농 계획서를 제출해야 하고 실제 경작 여부 확인도 강화하고 있죠.
이렇게 사려는 사람이 줄어들면 거래가 줄고, 거래가 줄면 가격이 내려갈 수 밖에 없습니다.
대지 또한 상황이 비슷한데요.
가만히 계셨는데 담보 평가가 내려가는 것은 이유가 있습니다. 건축비가 오르면서 땅을 사서 집을 짓겠다는 수요가 줄어들고 있으며 토지 값에 공사비를 더하면 완성 비용이 감당하기 어려운 수준이기에 대지 거래도 함께 줄어들고 있는 것이죠.
당연히 거래가 없으면 가치에 대한 판단은 보수적으로 될 수 밖에 없는데요. 최근 실거래가 없어 경매 낙찰 사례를 살펴보면 지방 전답의 경우 30% 대 낙찰율을 참고할 수 있습니다.
토지 후순위 대환 상황에서 토지 가치를 무엇으로 판단하는지는 [토지 후순위 담보대출]를 참고하시기 바랍니다.
따라서 만기 시에 금융사의 조정이 들어올 수 있습니다. 처음 실행할 때 잡았던 담보 가치와 지금이 다르니, 비율을 맞추기 위해 일부 상환을 요구하는 겁니다. 연체나 신용 문제가 아니라도 말이죠.
토지 후순위 대환 가능한 경우
만약 일부 상환이 어려워서 토지 담보대출 금융사를 다른 곳으로 옮겨야 한다면 다음의 두 가지 형태가 가능할 수 있습니다. 먼저 선순위까지 포함해 통째로 가져오는 방식입니다.
기존 대출을 모두 상환하고 새로 근저당을 설정하는 구조죠. 또한 후순위만 옮기는 방식도 가능한데요. 선순위 조건이 괜찮다면 이쪽이 유리할 수 있습니다.
다만 어느 쪽이든 담보 여력이 남아있어야겠죠. 담보 가치가 떨어진 상태라면 대환 금액도 그만큼 줄어듭니다. 대출이 기존보다 적게 나오면 차액을 메워야 하니 결국 일부 상환 요구를 받은 것과 같은 상황일 수 있는데요.
그래서 토지 후순위 대환 전략이 상환 요구받은 금액보다 유리한지 계산해보셔야 합니다. 중도상환수수료와 설정 비용까지 포함해서 말이죠.
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토지 담보대출 다른 곳도 쉽지 않을 수 있습니다
토지 담보대출 만기연장이 거절된 상황이라면 다른 곳으로 토지 후순위 대환 가능성도 어려울 수 있습니다. 기존 금융사가 연장을 안 해준 이유가 담보 가치 하락이라면, 다른 곳에서도 같은 평가가 나오기 때문입니다.
물건을 보는 눈은 업체마다 조금씩 다르지만, 토지 시장 전체가 침체된 상황에서는 큰 차이가 나지 않습니다. 따라서 대환만 알아보지 마시고 다른 선택지도 함께 준비해야 합니다.
일부 상환이 가능한 수준인지 먼저 계산해보고 요구받은 금액이 감당할 만하다면 기존 금융사와 유지하는 것이 비용 면에서 나을 수 있습니다. 대환하면 설정비와 수수료가 다시 발생하니까요.
매도도 선택지에 넣어야 합니다. 토지 가치가 계속 내려가는 추세라면, 지금 정리하는 것이 몇 년 뒤보다 나을 수 있습니다. 거래가 어려운 시장이라 시간이 걸리겠지만, 버티는 동안 이자와 세금이 쌓입니다.
담보 여력이 없는데 대환으로 넘겨받으면 몇 달 뒤에 같은 상황이 반복됩니다. 그때는 선택지가 더 줄어 있고요.
내 토지는 지금 어느 정도로 볼 수 있을까요? 주소만 주시면 확인이 가능합니다. 구조는 [후순위 담보대출]에서 보실 수 있습니다.
