LTV 계산 뒤 한번 더 빠지는 주담대 방공제
시세의 70%가 나온다고 들었는데 실제 승인액이 그보다 적은 이유, 어떻게 한도가 계산되었는지 단계별로 짚어볼 필요가 있습니다. 시세의 몇 퍼센트까지 가능하다는 설명 그러나 실제로 승인액은 적은 이유 바로 중간에 빠지는 항목이 있기 때문입니다.
주담대 방공제 LTV 계산이 끝난 뒤에 빠집니다
주담대 방공제 존재는 소액임차인의 최우선변제금을 미리 차감하는 절차입니다.
은행이 담보로 잡은 집에 나중에 임차인이 생기면, 주택임대차보호법에 따라 그 임차인이 일정 금액을 은행보다 먼저 배당받습니다. 그래서 지금 세입자가 없더라도 그만큼은 미리 빼두고 대출을 실행합니다.
여기서 중요한 건 순서입니다. 방공제는 LTV와 나란히 계산되는 게 아니라, LTV로 한도가 정해진 다음에 그 금액에서 차감됩니다.
예를 들면,
시세 6억 APT
→ LTV 적용 후 한도 4억 2,000만원
→ 주담대 방공제 차감 -5,500만원
= 실제 대출 실행 3억 6,500만원
시세의 70%라고 들었는데 실제로는 61% 수준이 되는 거죠. 계산이 틀린 게 아니라 몰랐던 단계가 하나 더 있었던 것뿐입니다. 지역별 공제 금액과 계산 원리는 [방공제 뜻과 계산법]에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
신용조회 없이 30분 한도 확인 ↘︎
카카오톡 상담
한도가 정해지는 순서 : 네 단계
실제 승인액은 아래 순서를 거쳐 확정됩니다.
1단계 · 담보 시세 산정
아파트는 KB시세가 기준이 되는 경우가 많고, 빌라나 단독주택은 감정평가가 필요할 수 있습니다. 여기서 나온 금액이 모든 계산의 기준점입니다.
2단계 · LTV 적용
시세에 담보인정비율(LTV)을 곱합니다. 규제지역 여부, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 비율이 달라지는데요. 이 비율은 규제 변경에 따라 바뀌므로 실행 시점 기준으로 확인해야 합니다.
3단계 · DSR 확인
소득 대비 상환 능력을 봅니다. 기존 대출의 원리금까지 합산되기 때문에, 담보 여력이 충분해도 여기서 막히는 경우가 많습니다.
4단계 · 주담대 방공제 차감
앞 단계에서 나온 금액에서 지역별 공제액을 뺍니다. 이 금액이 최종 승인액이 되겠죠.
네 단계 중 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다. LTV로는 4억이 나와도 DSR에서 3억이 나오면 3억이 기준이 되고, 거기서 다시 방공제가 빠지는 계산인데요.
숫자가 예상과 다르게 나왔을 때 가장 답답한 건 이유를 아무도 말해주지 않는다는 점입니다. 어느 단계에서 얼마가 깎였는지만 알아도 다음에 무엇을 해야 할지가 보일텐데 말이죠.
상담에서 미리 확인하는 질문
실행 직전에 알게 되면 대응할 시간이 없기 때문에 상담 단계에서 아래 네 가지를 물어보시면 대략적인 감을 잡을 수 있으니 참고하세요.
- 이 물건의 시세는 무엇을 기준으로 잡으셨나요
- LTV는 몇 퍼센트가 적용되나요
- 주담대 방공제는 얼마가 차감되나요
- MCI나 MCG 가입이 가능한 상품인가요
네 번째가 특히 중요한데요. 보증보험에 가입하면 방공제만큼의 한도가 회복되는데, 심사 신청 단계에서 함께 요청해야 합니다. 실행 직전에 말하면 처음부터 다시 진행해야 하는 경우가 생깁니다. 잔금일처럼 날짜가 정해져 있다면, 이 확인을 미루는 것 자체가 위험입니다.
물론 돈이 부족해 최대한 대출을 받으려는 상황을 인지한 은행원이 설명 없이 보증보험을 적용하고 실행전에 수수료 안내만 하는 경우도 있으니 참고하세요.
주담대 방공제 차감 후 부족해진 금액을 메우는 방법
주담대 방공제 차감으로 부족분이 확인됐다면 원인에 따라 대응이 달라져야 합니다.
주담대 방공제 때문이라면 – 보증보험
MCI(모기지신용보험) 또는 MCG(모기지신용보증) 가입이 가능한지 확인하세요. 위험이 보험으로 옮겨지면 은행은 미리 공제해둘 이유가 없어지고, 그만큼 한도가 회복됩니다. 취급 조건과 가입 가능 여부는 상품·기관별로 다르므로 해당 은행에 확인하시는 것이 정확합니다.
DSR 때문이라면 – 기간 조정 또는 기존 대출 정리
상환 기간을 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR에 여유가 생깁니다. 다만 총 이자는 늘어나는데요. 기존 대출 중 정리 가능한 것이 있다면 먼저 상환하세요.
담보 여력이 남아 있다면 – 부족분만 별도 조달
1순위 대출이 실행된 뒤에도 시세 대비 여력이 남는 경우가 있습니다. 기존 대출을 해지하지 않고 부족한 금액만 마련하는 구조는 [한도가 부족할 때 선택할 수 있는 방법]에서 계산 방식까지 확인하실 수 있습니다.
실거주 목적이어도 마찬가지로 적용되는 것이 일반적입니다.
시행령은 개정될 수 있으므로 현재 기준은 실행 시점에 확인하시는 것이 정확합니다.
