후순위 주택담보대출 일단 추가 자금만 마련하면 될까요?
기존 대출을 앞에 두고 후순위로 추가 자금을 마련할 때, 놓치는 부분이 있습니다. 막상 실행하고 나면 되돌리기 어려운 제약이 하나 생기는 것이죠. 나중에 선순위를 더 저금리로 갈아타려고 할 때 막힐 수 있다는 점입니다.
저희가 담보대출 심사 실무를 하다 보면 후순위 대출을 받고 1-2년 뒤에 “금리가 내려서 갈아타려는데 은행에서 안 된다고 하네요.” 라며 다시 오시는 분들이 계시거든요. 알면 그때는 늦습니다.
후순위 담보대출 실행 전에 확인해야 할 두 가지를 짚어보겠습니다.
후순위 주택담보대출 기존 대출 약정서를 먼저 체크하세요
후순위 주택담보대출 알아볼 때 대부분 새로 받을 곳의 조건부터 봅니다. 그런데 기존 대출 계약서를 먼저 확인하는 게 순서입니다.
주택담보대출 약정서에는 담보물에 추가 권리를 설정할 때의 조건이 들어가는 경우가 있습니다. 은행과 상품에 따라 다르지만, 이런 내용이 붙기도 합니다.
- 담보물에 추가 근저당을 설정할 때 은행에 통지해야 하는 의무
- 사전 동의를 받아야 하는 조항
- 위반 시 기한이익상실 사유가 되는 조항
기한이익상실은 대출금을 즉시 갚아야 하는 상태를 말합니다. 추가 자금을 마련하려다 기존 대출 전액을 상환해야 하는 상황이 되면 본말이 전도되는 것이죠.
실제로 이런 조항이 있는지, 있다면 어느 수준인지는 계약서를 봐야 알 수 있는데요. 대출 실행 당시 받은 약정서와 특약 사항을 찾아보시거나, 기존 은행에 문의해 확인하는 것이 안전합니다.
이 확인을 안 하고 진행하는 경우가 생각보다 많은데요. 그리고 문제가 되면 그때는 이미 근저당이 설정된 뒤입니다.
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후순위를 설정하면 갈아타기가 막히는 상황 아시나요?
사실 두 번째 제약이 더 중요할 수 있습니다. 카카오뱅크 주택담보대출 갈아타기 안내에는 이런 문구가 있습니다. “담보물에 선순위 주택담보대출이 있을 경우 후순위로 갈아타기가 불가합니다.”
풀어서 말하면 후순위 근저당이 설정된 집은 다른 은행이 선순위를 인수하려 하지 않는 것인데요. 갈아타기를 하려면 새 은행이 1순위로 들어와야 하는데, 뒤에 후순위가 붙어 있으면 그 상태로는 받지 않는 겁니다.
온라인 대환 플랫폼도 대부분 같은 조건으로 예를 들면, 기존 주담대 금리가 5%인 상태에서 후순위로 5,000만원을 추가로 받습니다. 1년 뒤 시장 금리가 내려서 3.5%로 갈아탈 수 있게 됐는데, 후순위 때문에 안 됩니다.
후순위 대출을 상환해서 근저당을 없애야 선순위 대출을 갈아탈 수 있는 것이죠.
다만 방법이 아예 없는 건 아닙니다. 선순위와 후순위를 합쳐서 한 곳으로 대환하면 됩니다. 3억과 5,000만원을 합친 3억 5,000만원을 새 금융사가 한 번에 받아주는 구조죠. 근저당을 정리하고 1순위로 새로 설정하는 겁니다.
문제는 합친 금액이 새 금융사의 한도 안에 들어와야 한다는 점입니다. LTV 규제 상한을 넘거나 DSR에 걸리면 그것도 안 됩니다. 후순위를 받을 당시에는 담보 여력이 있었어도, 합쳐서 보면 통과가 안 되는 경우가 있습니다.
후순위의 비용은 금리만이 아닙니다. 나중에 쓸 수 있는 선택지가 줄어드는 것도 비용입니다.
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그럼에도 필요한 후순위 대출
여기까지 읽으시면 “그럼 하지 말라는 건가” 싶으실 텐데, 그건 아닙니다. 후순위가 명확히 유리한 상황을 정리했으니 아래를 참고하세요.
- 기존 금리가 이미 낮을 때 – 몇 년 전 저금리로 받아둔 주담대가 있다면 그걸 유지하는 게 이득입니다. 갈아타면 지금 금리로 다시 받아야 하니까요. 이 경우 갈아타기 제약은 사실상 손해가 아닙니다.
- 중도상환수수료가 남아 있을 때 – 3년 이내라면 대환 시 수수료가 발생합니다. 그 비용까지 계산하면 후순위가 나을 수 있습니다.
- 단기 자금일 때 – 1~2년 안에 상환할 계획이라면 갈아타기 제약이 큰 문제가 아닙니다. 상환하고 근저당을 말소하면 원래대로 돌아가니까요.
- 대환으로는 필요한 금액이 안 나올 때 – 갈아타기는 기존 대출을 대체하는 것이지 금액을 늘리는 게 아닙니다. 규제 상한이나 DSR 때문에 늘릴 수 없다면 후순위 외에 방법이 없습니다.
판단하기 어려우신가요? 기존 대출을 유지할 가치가 있느냐. 있으면 후순위, 없으면 전체를 대환하면 되는 것이죠.
후순위 주택담보대출 실행 전 확인할 것
정리하면 순서는 다음과 같습니다.
- 1. 기존 대출 약정서 확인 – 추가 근저당 설정 관련 조항이 있는지
- 2. 기존 금리와 현재 시장 금리 비교 – 갈아타기가 유리한 상황인지
- 3. 중도상환수수료 잔여분 확인 – 3년 이내면 얼마인지
- 4. 상환 계획 수립 – 후순위를 언제까지 갚을지
4번이 실질적으로 가장 중요한데요. 후순위를 빨리 상환할수록 갈아타기 제약에서 빨리 벗어나니까요. 금액부터 정하지 마시고 갚을 계획을 먼저 세우셔야 하는 이유입니다.
기존 대출 유지와 갈아타기 중 어느 쪽이 유리한지 계산해보고 싶으시다면 [후순위 주담대 활용법]에서 비교 방법을 확인하실 수 있습니다. 근저당 순위 자체가 무엇인지 궁금하시면 [후순위 담보대출 뜻]을 먼저 보셔도 좋습니다.
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2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
