은행과 다른 기준 오피스텔 담보대출
은행은 오피스텔이라도 주거용으로 사용할 경우 LTV를 조금 더 높게 판단하는 경우가 있습니다. 하지만 대부업의 경우 그렇지 않은 경우가 있는데요. 두 금융기관의 다른 기준과 경우에 따라 오피스텔이 빌라보다 낮게 평가받는 이유도 알아보겠습니다.
오피스텔 담보대출 은행의 대출 기준
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 실제로 주거용으로도 쓰는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 전입신고와 함께 주거용으로 사용을 하고 있다면 주택담보대출, 그러니까 가계자금으로 분류합니다.
그러나 업무용이면 비주택담보대출로서 사업자금대출의 성격으로 구분됩니다. 같은 오피스텔이어도 분류에 따라 적용이 다르게 되는 것이죠.
일반적으로 오피스텔 담보대출 가치는 주거용은 LTV 70~80%, 업무용은 60~70% 수준이 적용됩니다. 담보 가치가 달라지는 것이 아니지만 대출 상품이 나뉘고, 그에 따라 규정이 달리 적용되는 것입니다.
여기에 판단 기준은 실제 사용 형태로서 전입신고가 되어 있는지와 실제로 거주하는지를 보고 용도 변경 없이도 주거용으로 인정하고 있습니다.
다만 주거용으로 인정되면 세법상 주택 수에 포함되어 양도세나 종부세에 영향을 주기 때문에 단순히 대출 한도만 보고 결정할 일은 아닙니다.
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대부업체의 오피스텔 담보대출 판단 기준
은행과 달리 대부업체는 자금 성격을 나누지 않습니다. 주거용이든 업무용이든 상관없이, 이 물건이 가치만을 판단합니다. 따라서 매매가와 경매 낙찰 사례로 가치를 판단하고, 거기서 선순위와 방공제를 뺀 나머지가 후순위 여력이 됩니다.
그래서 사무용으로 사용하거나 주거용으로 신고해도 한도가 늘어나지 않습니다. 단순하게 회수 가능 금액만을 판단하기 때문이죠. 따라서 대부업체에서는 오피스텔 담보대출 LTV를 대체로 60~70% 선에서 산정하며 이것은 은행의 업무용 기준과 비슷한 수준인데, 이유는 다릅니다.
규정 때문이 아니라 오피스텔이라는 물건 자체의 환금성 때문입니다.
오피스텔 시세 판단이 어려운 이유
대부업체 대출에서 같은 비아파트인데 빌라는 75~80%를 보고 오피스텔은 60~70%를 본다면 차이가 어디서 오는 것일까요?
첫째, 아파트처럼 가격 기준이 없습니다. 아파트는 59㎡, 84㎡처럼 평형이 표준화되어 있고 같은 단지 안에 비슷한 세대가 많으니 거래도 잦고, 그 기록으로 가격이 형성되죠.
하지만 오피스텔은 평형도 구조도 제각각이고 공용면적 비율까지 달라서 비교할 대상이 마땅치 않으며 같은 건물 안에서도 호실마다 조건이 다른 경우가 있습니다.
둘째, 거래 회전율이 낮습니다. 보통 비아파트의 약점인데요. 사려는 사람이 적으면 경매에 나와도 제값에 소화되지 않고 담보를 잡는 쪽에서는 이것이 직접적인 리스크입니다.
셋째, 가격 변동이 큽니다. 2022년부터 2024년까지 금리 인상기에 오피스텔 매매가가 20~30% 하락한 지역이 많았으며 아파트보다 낙폭이 더 컸죠.
하지만 빌라는 주거용이라는 점에서 전세와 같은 실거주 수요가 받쳐주기 때문에 경기 변동에 상대적으로 덜 흔들리며 반면 오피스텔은 임대나 투자 목적이 많아 금리와 수익률에 민감하게 반응할 수 있습니다.
빌라 시세를 판단하는 방식은 [빌라 주택담보대출]에서, 경매 낙찰가로 담보를 보는 방법은 [아파트담보대출한도]에서 정리했습니다.
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