대부업체 대출 근저당 설정비용 누가 내야할까?
대부업체 후순위 담보대출 알아보실 때 “근저당 설정비는 별도”라는 말을 듣게 됩니다. 은행에서는 내본 적 없는 비용이라 얼마인지, 꼭 내야 하는 것인지 궁금하실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 대부업체가 세금 외의 근저당 비용을 받으면 법은 그 돈을 이자로 봅니다.
오늘은 근저당 설정비가 어떻게 계산되는지, 은행과 대부업이 왜 다른지, 그리고 먼저 떼고 입금해주겠다고 하면 무엇을 확인해야 하는지 자세하게 정리했습니다.
근저당 설정비용 채권최고액 기준으로 계산됩니다
대출 과정에서 근저당을 설정하면 등기소에 등록면허세를 내야 합니다. 여기서 많이 놓치는 부분은 이 세금의 기준이 대출원금이 아니라 채권최고액이라는 부분입니다.
채권최고액은 보통 대출금의 110~130%로 잡히며 대부업에서는 통상 150%로 설정합니다. 1억을 빌려도 등기부에는 1억 2,000만이나 1억 3,000만이 적히고, 세금은 그 금액에 붙습니다. 왜 이렇게 크게 잡히는지는 [채권최고액 뜻]에서 다뤘습니다.
근저당 설정 시 세금 항목은 아래 네 가지입니다.
- 등록면허세 – 채권최고액의 0.2%
- 지방교육세 – 등록면허세의 20%
- 등기신청수수료 – 건당 1만 5,000원 안팎
- 법무사 보수 – 보수표에 따라 다르지만 보통 수십만 원 책정
예를 들어 1억 대출에 채권최고액 130%라면 이렇게 됩니다.
1억 대출 → 채권최고액 1억 3,000만 (세금 기준)
- 등록면허세 26만
- 지방교육세 5만 2,000
- 등기신청수수료 1만 5,000
- 세금·수수료 32만 7,000
- 법무사 보수 별도
여기에 추가로 국민주택채권을 샀다가 바로 되파는 할인 비용이 붙는 경우가 있는데요. 전부 합치면 1억 기준으로 60만 원 안팎입니다.
채권최고액을 낮추면 근저당 설정비용 자체가 줄지 않을까 생각하실 수 있는데, 차이가 크지 않습니다. 120%와 130%의 세금 차이는 1억 기준 2만 4,000원입니다.
채권최고액은 연체이자까지 회수하기 위한 범위라 금융사가 낮춰주지도 않고 사실 신경 쓰실 곳은 금액이 아니라 누가 내느냐입니다.
근저당 설정비 은행은 내주고 대부업은 세금만 받습니다
은행 대출에서 근저당 설정비를 안 내신 데는 이유가 있습니다. 2011년 공정거래위원회가 은행 표준약관을 바꿔 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수, 감정평가 수수료를 전부 은행 부담으로 정했기 때문입니다.
고객이 내는 것은 인지세 절반, 국민주택채권 매입 비용, 나중에 말소할 때 드는 비용(통상 5만원, 은행과 협약된 법무사 이용 시)입니다.
그렇지만 대부업은 구조가 다릅니다. 근저당 설정비용 책임을 누가 낸다고 정해 놓은 것이 아니라, 받으면 이자로 본다고 정해 놓았습니다.
대부업법은 사례금이든 수수료든 명칭이 무엇이든 대부와 관련해 대부업자가 받는 돈을 전부 이자로 봅니다. 예외는 시행령이 정한 두 가지, 담보권 설정비용과 신용조회비용뿐입니다.
그런데 그 담보권 설정비용도 전부가 아닙니다. 금융당국 해석은 등록면허세와 지방교육세 같은 직접 비용만 예외로 봅니다. 법무사 보수, 감정 비용, 공증 비용은 대부업자가 받으면 이자입니다.
정리하면 이렇습니다. 대부업체가 고객에게 받을 수 있는 근저당 설정비는 세금과 등기 실비까지입니다. 그 밖의 명목으로 받는 돈은 전부 이자에 합산되고, 약정 금리와 합쳐 연 20%를 넘을 수 없습니다.
“설정비 무료”라고 광고하는 곳이 많은 이유도 여기 있습니다. 선심이 아니라 법이 그렇게 되어 있고, 그 비용은 금리에 들어가 있습니다.
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근저당 설정비용 먼저 떼고 주면 선이자입니다
법령이 바뀌기 이전 근저당 설정비용 납부에서 가장 흔한 방식은 다음과 같았습니다. 1억을 빌리는데 설정비 명목으로 100만 원을 빼고 9,900만 원을 입금하는 식이죠.
하자민 지금은 이렇게 받은 돈은 선이자로 처리됩니다. 대부업법은 선이자를 공제하면 실제로 받은 금액을 원금으로 이자율을 계산하도록 정하고 있습니다. 계약서에 1억이라고 적혀 있어도 법적으로는 9,900만 원을 빌린 것이고, 100만 원은 이미 낸 이자입니다.
이해하기 쉽도록 숫자로 보면 이렇습니다.
- 1억 · 연 18% → 설정비 명목 100만 선공제 → 실수령 9,900만
- 1년 이자 1,800만(18% 기준) + 100만 = 1,900만 → 실제 금리 연 19.2%
18%라면 아직 20% 안입니다. 그런데 약정 금리가 20%라면 같은 100만 원이 연 21.2%가 되는데요. 바로 법정 최고금리를 넘는 것이죠. 넘는 부분의 이자 약정은 무효이고, 이미 낸 돈은 원금에서 깎이거나 돌려받을 수 있습니다. 대부업자는 형사처벌 대상이 되고요.
그래서 20%로 빌리셨다면 근저당 설정비를 1원도 내실 이유가 없습니다. [중도상환 수수료 계산기]에서 말씀드린 것과 같은 논리입니다. 금리 20%는 이미 법이 허용한 한계이기 때문이죠.
따라서 먼저 계약서를 확인해봐야 합니다. 대부거래 표준약관은 담보대출에 드는 부대비용의 항목과 금액을 계약 전에 알려주도록 정하고 있고, 계약서 필수 기재사항이기도 합니다.
부대비용란에 등록면허세와 지방교육세 금액이 적혀 있으면 실비입니다. “설정비 일체”나 “수수료”처럼 뭉뚱그린 항목이거나, 계약서에 없는데 입금액이 줄어 있다면 선이자입니다.
이미 받으셨던 분이라면 지금이라도 한번 계산해보시면 됩니다. 선공제된 금액을 1년 치 이자에 더하고 실수령액으로 나눠보십시오. 20%를 넘으면 금융감독원 1332에 문의하실 수 있습니다. 법정 최고금리와 이자로 보는 범위는 [대부업법]에서 정리했습니다.
근저당 설정을 나중에 말소할 때 드는 비용은 등기소와 법무사에 내는 것이라 [근저당 말소]에서 따로 설명드렸습니다. 자세한 아파트 후순위 담보대출 상담은 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
