탁상감정 금액은 대출 한도일까요?
은행에 대출 문의를 했더니 “탁감을 받아보고 알려주겠다” 라는 말을 들으셨을 겁니다. 돈이 드는 것은 아닌데 나온 금액만큼 빌릴 수 있는지, 생각보다 낮게 나오면 어떻게 해야 하는지 궁금하실 겁니다.
하지만 대출 한도는 탁감 금액에서 출발해 몇 단계를 거쳐 정해지며, 은행과 달리 대부업체는 이 과정 없이 다른 자료로 판단합니다. 오늘은 탁상감정이 무엇인지, 그 금액이 어떻게 한도로 바뀌는지, 그리고 대부업체는 무엇을 보고 판단하는지 정리했습니다.
탁상감정 은행이 대출 전에 받아보는 금액
탁상감정이란 감정평가사가 현장에 가지 않고 서류와 자료만으로 부동산 가치를 대략 산정하는 것으로 책상 위에서 끝낸다고 해서 붙은 이름입니다.
따라서 정식 감정평가가 아니며 감정평가서가 나오지 않고 금액도 참고용입니다. 은행은 이 금액으로 대출이 가능한지 먼저 가늠하고, 진행이 결정되면 그때 정식 감정평가를 의뢰합니다.
무료인 이유는 은행과 감정평가법인의 관계에 있습니다. 감정평가법인에게 은행은 큰 고객이라, 정식 감정 일감을 받기 위해 이러한 약식 감정을 무료로 해줍니다. 그래서 고객이 따로 낼 비용이 없는 것이죠.
정식 감정평가 비용도 은행이 내고, 대법원도 이 비용을 고객에게 넘길 수 없다고 판단했습니다.
하지만 은행도 모든 물건에 하지는 않습니다. KB시세가 있는 아파트는 보통 KB시세로 한도를 계산하며, 탁상감정은 시세를 바로 알기 어려운 물건, 그러니까 빌라나 나홀로 아파트, 상가, 토지에서 주로 씁니다.
이런 물건으로 대출을 알아보시면 탁상감정 이 말을 자주 듣게 됩니다.
탁상감정 금액이 대출 한도가 아닌 이유
만일 탁감이 3억으로 나왔다고 3억을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 한도는 이 탁상감정 금액에서 출발해 세 단계를 거칩니다.
먼저 LTV를 적용합니다. 감정가의 몇 퍼센트까지 빌려줄지 정한 비율로, 지역과 물건, 대출 규제에 따라 달라집니다.
다음으로 기존 대출을 뺍니다. 이때 빼는 금액은 남은 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 이유는 [채권최고액 뜻]에서 설명드렸습니다.
마지막으로 방공제를 뺍니다. 세입자가 없어도 소액임차인 몫을 미리 빼두는 것인데, 자세한 내용은 [방공제 뜻]에서 보실 수 있습니다.
예를 들어 서울 빌라에 LTV 70%를 적용한다고 가정하면 이렇게 됩니다.
- 탁상감정 3억 → LTV 70% 적용 후 한도2억 1,000만
- 기존 대출 채권최고액 1억 2,000만 차감과 방공제 5,500만 차감 → 남은 대출 한도 3,500만
3억으로 감정된 집에서 실제로 더 빌릴 수 있는 금액은 3,500만 원으로 감정 금액만 보고 자금 계획을 세우면 안됩니다.
탁상감정이 생각보다 낮게 나왔다고 느끼시는 경우도 많습니다. 집주인이 기대하는 가격은 보통 호가에 가깝고, 빌라나 지방 물건처럼 거래가 드문 곳은 비교할 사례가 적어 감정평가사가 보수적으로 잡기 때문입니다.
또한 은행마다 거래하는 감정평가법인이 다르니 다른 은행에 문의하면 금액이 달라지는 경우도 있는데요. 다만 감정이 조금 올라도 위의 차감은 그대로라서, 한도가 부족한 원인이 기존 대출이나 방공제에 있다면 감정 금액으로 해결되지 않습니다.
은행에서 받은 감정 결과가 있다면 함께 보내주셔도 됩니다.
참고는 하되, 그 금액으로 한도를 정하지는 않습니다.
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대부업체의 판단 기준
보통 대부업체는 감정평가법인에 의뢰하지 않고, 공개된 가격 자료로 담보 가치를 직접 확인합니다.
가장 먼저 보는 것은 경매 낙찰가로 후순위 담보대출 경우 상환이 막히면 경매로 회수합니다. 그래서 정상적으로 팔렸을 때의 가격보다 경매에서 실제로 팔린 가격이 더 중요합니다.
감정가는 제값에 팔린다는 전제로 매긴 금액이고, 경매는 그 전제가 아닌 누군가가 받아줘야 나오는 금액이니까요.
빌라는 여러 자료를 확인해야 합니다. 요즘은 하우스머치 같은 시세 플랫폼, 인근 실거래가, 비슷한 빌라의 경매 낙찰가를 함께 확인하며 빌라는 같은 건물에서도 거래가 드물어 자료 하나만 보면 틀리기 쉽습니다.
지방 토지는 은행에서 감정 받은 적이 있는지 여쭤보기도 합니다. 다만 대략적인 참고용으로 감정 금액은 경매 낙찰가보다 대부분 높게 나오는데, 지방 토지는 경매에서 감정가에 한참 못 미치는 가격에 낙찰되는 경우가 많기 때문입니다.
땅을 무엇으로 판단하는지는 [토지 후순위 담보대출]에서 따로 다뤘습니다.
그래서 대부업체의 경우 탁상감정보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 은행 감정이 3억으로 나온 빌라라도 비슷한 빌라가 경매에서 2억 4,000만 원에 낙찰되고 있다면, 그 금액을 신뢰합니다.
대신 기다리실 필요가 없습니다. 의뢰하고 결과를 받는 과정이 없으니 주소와 등기부등본만 있으면 30분 안에 가능 여부를 말씀드립니다. 비용도 없습니다. 대부업체가 감정 비용을 받으면 법적으로 이자로 간주되는데, 이 부분은 [근저당 설정비]에서 설명드렸습니다.
자세한 상담 및 조건 문의는 [후순위 담보대출]에서 확인하실 수 있습니다.
솔리스캐피탈대부는 이렇게 진행합니다.
1단계 · 확인
등기부등본과 주소만 주시면 신용조회 없이 가능 금액을 알려드립니다. (약 30분)
2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
