실제 대출 승인액과 맞지 않다면, 방공제 계산 방법
공식에 따라 시세에 LTV를 곱하고 최우선변제금과 선순위를 빼면 되는데 왜 실제 승인액과 안 맞는 경우가 있을까요? 담보대출 심사 실무를 하다 보면, 계산기 결과를 들고 오셔서 “여기서는 이만큼 나온다는데요”라고 물으시는 분들이 계십니다.
계산기가 틀린 게 아니라 넣은 숫자가 실무에서 쓰는 숫자와 달랐던 것이죠. 어디서 어긋나는지 짚어보겠습니다.
방공제 계산 방법 기본 공식부터 확인하세요
방공제 계산 방법 기본 구조는 시세 ✖️ LTV – 최우선변제금 – 선순위 채권 = 가용 대출 한도입니다. 예를 들어 서울 아파트 시세 6억, LTV 70%, 선순위 3억인 경우로 계산해보면 다음과 같습니다.
6억 ✖️ 70% = 4억 2,000만원 – 방공제 5,500만원 – 선순위 3억 = 6,500만원
여기까지는 어느 계산기를 써도 같은 답이 나옵니다. 문제는 이 세 개의 값을 잘못 넣었을 경우겠죠.
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방공제 계산 방법 오류 1 – 선순위는 잔액이 아닙니다
위 계산에서 선순위 3억을 뺐죠. 그런데 이 3억은 남은 대출 잔액으로 가장 많이 틀리는 부분입니다. 실무에서는 잔액이 아니라 등기부등본에 설정된 채권최고액으로 뺍니다.
채권최고액은 실제 빌린 금액보다 크게 잡힙니다. 은행마다 다르지만 대출금의 110~130% 수준으로 설정되는 것이 일반적인데요. 3억을 빌렸다면 등기부에는 3억 3천에서 3억 9천 사이로 적혀 있을 수 있습니다.
채권최고액이 3억 6천이라면 가용 대출 한도는 6,500만원에서 500만원이 됩니다. 같은 물건인데 6,000만원 차이입니다.
왜 잔액이 아니라 채권최고액으로 빼냐면, 경매로 넘어갔을 때 1순위가 실제로 가져갈 수 있는 최대 금액이 채권최고액이기 때문으로 후순위 입장에서는 그 금액까지는 없는 셈 치고 봐야 하는 것이죠.
계산 전에 등기부등본부터 떼어보셔야 하는 이유가 이것인데요. 잔액은 은행 앱에서 확인되지만, 채권최고액은 등기부에만 나옵니다.
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방공제 계산 방법 오류 2 – 방 수는 정해진 값이 아닙니다
두 번째로 자주 어긋나는 부분은 아파트는 방이 세 개여도 보통 1세대분만 공제합니다. 한 세대가 통째로 쓰는 구조라 임차인이 여럿 들어올 수 없다고 보기 때문이죠.
문제는 그 외의 물건으로 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 세대 수만큼 곱합니다. 5세대면 5배죠. 서울이라면 5,500만원 × 5 = 2억 7,500만원이 빠집니다.
상가주택이나 겸용주택은 주거용 부분의 방 수를 따집니다. 여기서 소유자가 직접 사는 공간을 포함할지가 갈리는데, 금융기관마다 판단이 다릅니다. 다세대주택(빌라)은 호실별 등기라 해당 호실 하나만 봅니다.
같은 물건인데 금융사마다 방 수를 다르게 잡는 경우가 실제로 있는데요. 그래서 계산기 결과를 절대적인 숫자로 보시면 안 됩니다. 어느 기준으로 계산했는지가 결과를 바꾸겠죠.
계산해도 그 금액이 안 나올 수 있습니다
방공제 계산 방법 여기까지 정확히 계산하셨다고 해봅시다. 그래도 승인액이 더 적게 나올 수 있는데요. 담보 기준으로 계산한 값은 최대치일 뿐이기 때문입니다.
실제 한도는 세 가지를 각각 계산한 뒤 가장 낮은 값으로 정해집니다.
- 담보 기준 – 지금까지 계산한 값
- 소득 기준 – DSR
- 규제 상한 – 지역과 주택가격에 따른 한도
담보로는 1억이 나와도 소득이 부족하면 DSR에서 막히죠. 방공제를 면제받아도 DSR 한도가 더 낮으면 그 금액만큼 늘어나지 않겠죠. 그래서 방공제만 없으면 5,500만원 더 나오는 것이 아니라 담보 여력이 남아 있을 때만 그렇습니다.
지역별 방공제 금액과 근저당 설정일에 따른 차이는 [방공제 금액 기준]에서 확인하실 수 있습니다. 숫자를 직접 넣어보고 싶으시면 [방공제 계산기]를 이용하셔도 됩니다.
계산 전에 준비할 것
정확한 방공제 계산 방법 결국 정확한 입력값에서 나옵니다. 따라서 아래 세 가지만 확인하시면 됩니다.
- 등기부등본 – 선순위 채권최고액과 근저당 설정일을 확인합니다. 인터넷등기소에서 700원이면(열람) 뗄 수 있습니다.
- 시세 자료 – 아파트는 KB시세, 그 외 물건은 감정평가가 필요할 수 있습니다.
- 소득 자료 – DSR 계산에 필요합니다. 담보만 봐서는 최종 한도가 나오지 않겠죠.
이 세 가지가 있으면 실제와 가까운 숫자가 나옵니다. 반대로 하나라도 추정치로 넣으면 계산은 되지만 실행 단계에서 결국 대출 금액이 달라집니다.
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2단계 · 설계
금액부터 정하지 않습니다. 갚을 수 있는 계획을 먼저 만들고, 그 안에서 금액을 정합니다.
3단계 · 실행
총비용을 계약 전에 한 장으로 드립니다. 실행 후에 나오는 비용은 없습니다.
